Acquistare con pochi soldi: la società e l’associazione in partecipazione

Per operare come trader nel mercato immobiliare dobbiamo disporre di rilevanti risorse finanziarie, che possono essere nostre, oppure avute a prestito. Esiste un terzo modo per disporne: costituire una società oppure una associazione in partecipazione con altre persone, ognuna delle quali conferisce del capitale.

 

trader nel mercato immobiliare

 

 

La società

 

La costituzione di una società permette di unire le forze, ed i capitali, per il perseguimento di un obiettivo comune, nel nostro caso il trading immobiliare. Non mi dilungo a trattare gli aspetti tecnici per la costituzione di una Società, per questo potete fare affidamento al vostro commercialista di fiducia; mi limito in questa sede a fornire dei consigli che derivano dalla mia esperienza in questo ambito. La Società di capitali (s.p.a., s.a.p.a. e s.r.l.) è da preferire alla Società di persone (società semplice, s.n.c. e s.a.s.).

 

Nelle società di persone prevalgono l’aspetto contrattuale e le qualità dei singoli soci sono più rilevanti dei beni conferiti alla società. Questo comporta, ad esempio, che nelle società di persone non esistano organi della società (assemblea dei soci, amministratori, sindaci): il gruppo non assume una propria autonoma fisionomia. Nelle società di capitali, invece, prevale l’aspetto organizzativo e viene a crearsi un ente ben diverso e distinto dai contraenti. Le società di capitali sono delle autonome persone giuridiche, soggetti di diritto distinti dai soci che ne fanno parte. Ciò comporta, ad esempio, che i creditori della società possano di regola rivalersi solo sul patrimonio sociale.

 

In breve, se siamo soci di una Società di capitali rischiamo solo quanto abbiamo conferito, mentre in una Società di persone la nostra responsabilità è illimitata e solidale con gli altri soci.

 

E’ scontato dirlo, ma è bene associarsi solo con persone con cui andiamo d’accordo e che abbiano le nostre stesse vedute. Il portafoglio sarà infatti comune e gli amministratori ne potranno disporre sulla base dei poteri loro conferiti. E’ infine bene limitare il numero dei soci; non esiste un numero massimo, ma è ovvio che è tanto più difficile prendere decisioni comuni quanti più si è.

 

Per decidere se operare nel trading immobiliare come persona fisica o come società, premesso che un numero elevato di compravendite identifica l’attività come esercizio di impresa ed è necessario ricorrere alla seconda opzione, suggerisco di vedere cosa prevede la normativa in quel momento per l’aspetto fiscale. La norma, ora non più in vigore, contenuta nell’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa parte prima allegata al Dpr 131/86 (Testo unico dell’imposta di registro) ad esemprio prevede che l’acquisto di un fabbricato abitativo da parte di una società di trading immobiliare sconta l’imposta di registro con l’aliquota dell’1 per cento (e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) solo se si tratta di una cessione effettuata da un’impresa in esenzione da Iva.

 

trading immobiliare

 

Il principale presupposto per l’applicazione del trattamento agevolato è infatti che si tratti di un acquisto in esenzione Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis del dpr 633/72, vale a dire che la cessione abbia ad oggetto un fabbricato non strumentale (e, quindi, essenzialmente, un fabbricato abitativo) e che sia posta in essere da: un soggetto Iva che non abbia costruito il fabbricato o che non vi abbia eseguito gli interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica; un soggetto Iva che abbia costruito il fabbricato o che vi abbia eseguito i predetti interventi di recupero, ma siano decorsi quattro anni dall’ultimazione dei lavori (a meno che i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata, caso nel quale la cessione è imponibile a Iva, e non esente).

 

In tal caso è importante che comunichiamo al Giudice oppure al professionista delegato la nostra intenzione di effettuare la rivendita del fabbricato non oltre tre anni dall’acquisto. Nel caso questa condizione non si realizzasse le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una sanzione del 30% oltre agli interessi di mora.

 

L’associazione in partecipazione

 

Un’alternativa alla Società è l’associazione in partecipazione. L’associazione in partecipazione, disciplinata dagli artt. 2549-2554 del codice civile, è un contratto con il quale un soggetto (detto associante) attribuisce ad un altro soggetto (detto associato) la partecipazione agli utili dell’impresa o di uno o più affari, verso il corrispettivo di un determinato apporto che può consistere anche in una prestazione di lavoro.

 

L’associante rimane, dunque, titolare dell’impresa, e come tale è l’unico soggetto a cui siano riferibili i rapporti giuridici (debiti –crediti) nei confronti dei terzi, mentre nei rapporti interni (tra associante ed associato), in linea di principio e salvo patto contrario, l’associato si assume il rischio di impresa. In buona sostanza quest’ultimo partecipa, di regola, tanto alle perdite quanto agli utili, sebbene le perdite non possano superare il suo apporto (art. 2553 c.c.). Inoltre, sempre fatto salvo il patto contrario, l’associante non può attribuire partecipazioni per la stessa impresa (o per lo stesso affare) ad altre persone senza il consenso del precedente associato (art. 2550 c.c.).

 

associazione in partecipazione contratto immobiliari

 

Tale disposizione si giustifica con l’esigenza di tutela dell’associato, in quanto una nuova partecipazione potrebbe determinare una riduzione degli utili a lui spettanti. Sempre in tale ottica può essere previsto, convenzionalmente, il potere di controllo sulla gestione dell’impresa o sullo svolgimento dell’affare per cui l’associazione è stata contratta, da parte dell’associato (2° comma dell’art. 2552 c.c.). A quest’ultimo, in ogni caso, è attribuito il diritto (3° comma dell’art. 2552 c.c.) al rendiconto annuale, ovvero al rendiconto finale sull’affare compiuto. E’ importante quindi sapere che, in questo caso come in tutti gli altri, è necessario seguire le disposizioni della legge e non improvvisare una raccolta di denaro senza le opportune autorizzazioni.

 

Acquistare evitando l’asta: lo stralcio

 

Lo stralcio è una tecnica che consente di acquistare un immobile pagandolo anche meno del 50% del suo valore di mercato, evitando l’asta. L’applicazione di questa tecnica richiede una buona conoscenza della materia ed il mio consiglio è di utilizzarla solo dopo che ci siamo impratichiti di aste. Stralciare un immobile significa interrompere una procedura di esecuzione forzata immobiliare.

 

acquistare evitando asta stralcio

 

Lo stralcio consiste quindi in un accordo scritto tra esecutato e creditori, finalizzato ad estinguere i crediti da questi vantati, al fine di acquisire l’immobile ad un prezzo scontato. Lo stralcio comporta vantaggi sia per noi, sia per il venditore, sia per la banca creditrice. I nostri vantaggi sono: Nessuna asta, quindi nessuna concorrenza; Sconto sul valore di mercato del 40% / 50%; Nessuna concorrenza

 

I nostri vantaggi sono:

 

  • Nessuna asta, quindi nessuna concorrenza;
  • Sconto sul valore di mercato del 40% / 50%;
  • Nessuna concorrenza durante la trattativa con l’esecutato.

 

I vantaggi dell’esecutato sono:

 

  • Totale estinzione dei debiti;
  • Nessun rischio di ribasso del prezzo di vendita per aste andate deserte;
  • Nessuna esecuzione forzata dell’immobile;
  • Possibilità di essere cancellato dal registro dei cattivi pagatori.

 

Per la banca i vantaggi sono:

 

  • Copertura immediata della posizione;
  • Nessun rischi di ribasso del prezzo per aste andate deserte;
  • Risparmio tempi di espletamento delle procedure burocratiche.

 

Vediamo ora tutti i passi necessari per concludere lo stralcio:

 

  • Ricerca immobili da stralciare. Parliamo di immobili già all’asta, quindi le modalità sono le medesime;
  • Screening della perizia alla ricerca di fattori pro e contro la fattibilità dello stralcio. Anche in questo caso, con le stesse accortezze di un immobile da acquistare all’asta;
  • Visita all’esecutato e visione dell’immobile;
  • Raccolta delega per transare i debiti;
  • Contatto creditori;
  • Offerta a transare. Devi conoscere il valore di mercato dell’immobile ed il totale dei costi presunti dell’operazione e poi fare l’offerta;
  • Istanza al tribunale per la rinuncia ai crediti da parte dei creditori. Da far concludere al tuo avvocato. Meglio spendere 1000 euro in parcella ma essere sicuri di guadagnare 50.000 euro e non perdersi in pratiche da esperti!!!!
  • Il giudice chiude il procedimento. Tu non devi fare nulla.
  • Applicazione timbro mancata opposizione ( 21 giorni)
  • Atto di compravendita con te. Inutile ribadire che il primo e più importante step per concludere lo stralcio immobiliare è il contatto con il debitore.

 

Ma i dubbi di molti “praticanti” lo stralcio immobiliare è come fare questo primo approccio. Abbiamo due scuole di pensiero che negli anni hanno contraddistinto il primo contatto con l’esecutato, la prima prevede il contatto tramite lettera, la seconda il contatto diretto. Se è vero che per guadagnare con gli stralci immobiliari bisogna avere la delega firmata dal debitore allora non ci resta che affrontare questi 2 modi per ottenere la firma.

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