Attuali e precedenti proprietari di un immobile

La sezione riporta i passaggi di proprietà del bene. E’importante accertarsi che il bene non sia stato acquisito dall’esecutato mediante donazione e che nei trasferimenti avvenuti in precedenza non siano presenti delle donazioni.

 

proprietari immobile

 

Nel caso in cui se ne rilevassero si tratta di una situazione delicata perché nei dieci anni successivi al decesso del donante può essere esercitata dagli eredi legittimi l’azione di restituzione. Indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora in vita o meno, se sono trascorsi dalla data di trascrizione della donazione più di 20 anni e durante questo periodo non si sono verificate opposizioni da parte del coniuge o parenti in linea retta, l’acquirente non correrà alcun rischio ad acquistare l’immobile perché l’azione di restituzione non si può più esercitare. Ciò è valido senza dubbio per donazioni effettuate a partire dal 15 maggio 2005.

 

Per donazioni precedenti la situazione non è così certa. Purtroppo la legge 80/2005 non chiarisce in modo inequivocabile le norme da applicare a donazioni antecedenti a quella data. Se siamo trader, il mio consiglio è di scartare a priori quegli immobili in cui siano presenti donazioni trascritte da meno di 20 anni. Tali immobili sono infatti difficilmente commercializzabili poiché gli istituti di credito non sono ben disposti a concedere mutui per questo tipo di acquisti in quanto il bene offerto in garanzia non offre una sicurezza totale.

 

Pratiche edilizie

 

Nella sezione possiamo trovare l’anno di costruzione dell’edificio ed altre informazioni sullo stabile quali la presenza o meno dell’ascensore. Di norma in una tabella sono riportate le dimensioni in metri quadri dei locali. Di grande utilità sono, se presenti in perizia, le caratteristiche descrittive delle strutture, degli impianti e dei componenti; per ognuna è presente un giudizio sulle condizioni.

 

Parlando di trading, vi suggerisco di valutare attentamente se l’impianto di riscaldamento è centralizzato o autonomo. Nel caso fosse centralizzato è importante prevedere tempi di rivendita molto brevi, perchè ne dovrete sostenere le spese. Personalmente, ad oggi, ho sempre acquistato appartamenti termo autonomi.

 

casa caratteristiche

 

Altro aspetto importante da valutare è la presenza dell’ascensore. Un appartamento ai piani alti in un edificio privo di ascensore è difficilmente commercializzabile. Curiosità: la perizia è quindi una fotografia che ci dà una visione chiara dell’immobile. Ma se la perizia è sbagliata? Errare umanum est, il perito non è una macchina, quindi un errore può scappare. E’ successo ad esempio ad un’azienda mia cliente, alla quale ho finanziato l’acquisto di un appartamento all’asta. Si trattava di un immobile per il quale la perizia di stima del Tribunale non riportava nessuna anomalia urbanistica o catastale. Il titolare avrebbe voluto ristrutturarlo e rivenderlo.

 

Aggiudicatosi l’immobile, con un pre-finanziamento concesso dalla banca per cui lavoro, il cliente ha versato il saldo prezzo al Tribunale, il quale ha poi emesso Decreto di Trasferimento con conseguente cancellazione dei gravami. In questa fase avrei dovuto estinguere la linea di pre-finanziamento e rogitare il contratto di mutuo, cosa che non ho potuto fare perché il perito incaricato dalla banca ha fatto la seguente rilevazione:

 

“Non conformità catastale Sub 27; la planimetria catastale riporta anche parte dell’alloggio confinante con conseguente superficie maggiore del soggiorno, inoltre non risulta rappresentato muro divisorio tra ingresso e disimpegno notte; necessario aggiornamento catastale. Stimati circa 10.000 euro di costi per sanare difformità.”

 

Per quanto concerne il muro divisorio tra ingresso e disimpegno notte, l’aggiudicatario avrebbe potuto benissimo abbatterlo, essendo un’impresa edile, oppure aggiornare la scheda catastale. Discorso diverso per l’altra anomalia: un muro del soggiorno dell’appartamento acquistato occupava abusivamente l’alloggio confinante. Cosa avrebbe duvuto fare il poveretto? Acquistare una parte dell’appartamento del vicino? Abbattere il muro e ricostruirlo? Cosa avrebbe potuto fare in occasione della visita dell’immobile?

 

casa prefinanziamento banca

 

Poco, perché normalmente ci si fida di quanto indicato in perizia. Personalmente, mi sono dotato di un telemetro laser che, in occasione delle visite agli immobili, mi consente di raccogliere le misure dei locali. Lo si compra online con meno di cinquanta euro. Cos’ha fatto il poveretto? Con l’assistenza di un legale ha chiesto al Tribunale la revoca dell’aggiudicazione. Non posso al momento prevedere se riavrà i suoi soldi, quel che è certo è che al momento ha dovuto sostenere le spese legali, pagare gli interessi sul finanziamento, e non ha potuto iniziare i lavori di ristrutturazione non essendo certo che manterrà la proprietà dell’immobile.

 

L’articolo 2922 c.c. prevede che nelle vendite esecutive se l’aggiudicatario di un immobile riscontra che il bene acquistato presenta vizi occulti, anche se non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora chiedere il risarcimento del danno alla procedura. L’aggiudicatario può tuttavia agire nei confronti del perito il quale, ai sensi dell’articolo 2043 c.c., è obbligato a risarcire il danno se compiuto con fatto illecito, dolo o colpa.

 

In proposito ecco cosa prevede la giurisprudenza:

 

“L’esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l’incarico, al consulente tecnico d’ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l’inerenza dell’attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell’ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell’immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l’aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

 

L’offerta

Dopo aver attentamente analizzato le informazioni contenute in perizia, ed aver effettuato tutti gli altri opportuni controlli, possiamo ora fare la nostra offerta o decidere di non partecipare all’asta. Nell’avviso di vendita troviamo indicati il prezzo base, poniamo di 97.000,00 euro, e l’offerta minima, in questo caso di 72.750,00 euro. L’art. 571, comma 2 c.p.c., stabilisce che l’offerta è inefficace se inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita (da intendersi come prezzo base); possiamo quindi offrire una cifra che non sia inferiore all’offerta minima (prezzo base meno 25%). Nel caso in esempio l’offerta minima che rende efficace la nostra offerta è 72.750,00 euro. Il mio suggerimento è di offrire sempre l’offerta minima.

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