Cosa sono le aste giudiziarie

Le aste giudiziarie rappresentano l’ultimo tassello di un processo che viene chiamato espropriazione forzata ovvero un procedimento esecutivo finalizzato a sottrarre ad una persona fisica o ad una persona giuridica determinati beni pignorabili che fanno parte del suo patrimonio, convertendoli in denaro, attraverso una pubblica vendita al fine di soddisfare un creditore o più creditori che vantano determinati diritti.

 

asta giudiziaria italia

 

In questo modo comincia l’esaustivo libro “La Bibbia delle aste giudiziarie“, di F. Lamberti, di cui riportiamo un breve assaggio e del quale consigliamo la lettura integrale

 

L’espropriazione forzata a cui noi andremo a focalizzare il nostro interesse sarà del tipo mobiliare e immobiliare. L’espropriazione forzata inizia con l’atto di pignoramento che consiste nel primo atto esecutivo vero e proprio su beni immobili (art. 812 c.c.) ovvero case, uffici, capannoni, negozi, terreni, locali ecc. e su beni mobili cioè tutti quei beni che non sono compresi nella categoria precedente (orologi, auto, elettronica, ecc).

 

I beni mobili si differenziano a loro volta in beni mobili che non necessitano, per il trasferimento, di una forma scritta e di beni mobili registrati ossia quei beni che vengono iscritti in un pubblico registro, come ad esempio le autovetture.

 


Nel momento in cui il proprietario di un bene mobile o immobile non riesce a far fronte al pagamento di un determinato debito, il creditore può avvalersi della procedura di espropriazione che viene diretta da un giudice.


 

L’espropriazione forzata inizia con il pignoramento che è l’atto compiuto da un ufficiale giudiziario su richiesta di uno o più creditori. Il debitore esecutato può, ovviamente, evitare il pignoramento versando la somma necessaria per soddisfare il credito riconosciuto all’effettivo creditore o provando che il credito non è dovuto. Se il debitore, invece, non riesce a far fronte ad un determinato debito si procede con l’atto di pignoramento di determinati beni di sua proprietà che verranno venduti all’asta con il solo scopo di poter soddisfare un creditore attraverso la conversione in denaro dei beni oggetti di pignoramento.

 

Capitolo 2 : chi può partecipare alle aste giudiziarie

 

Come è riportato negli art. 571 comma 1 e 579 comma 1 c.p.c., alla vendita di un bene immobile o mobile, può partecipare qualsiasi persona che risulti maggiorenne; solamente il debitore esecutato non può partecipare all’asta del proprio bene espropriato. Anche un parente del debitore è libero di partecipare ma non deve essere frutto di un accordo con l’esecutato ma solo la conseguenza di una libera scelta di un acquisto di cui egli stesso intende avvantaggiarsi ed ovviamente non può successivamente trasferire la proprietà del bene al debitore esecutato. Anche il coniuge del debitore può divenire aggiudicatario del bene ma non deve avere, da quest’ultimo, un mandato per acquistare il bene oggetto di pignoramento.

 

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Se il debitore esecutato si accorda con una terza persona per l’acquisto del bene per suo conto, tale accordo è nullo. La ragione di tale divieto deve essere individuata nel pericolo di turbativa della vendita che verrebbe pregiudicata dalla presenza del debitore che potrebbe disincentivare la partecipazione di terze persone interessate all’acquisto del bene. L’unica ipotesi accettabile in cui il bene viene ritrasferito al debitore esecutato riguarda un miglioramento successivo delle condizioni economiche dello stesso debitore. La legge vieta comunque ad alcuni soggetti di acquistare beni alle aste giudiziarie; questi soggetti li possiamo riassumere in:

 

  • Amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura.
  • I pubblici ufficiali, rispetto ai beni che sono venduti attraverso il loro ministero di appartenenza.

Coloro che per legge amministrano beni altrui ovvero genitori che amministrano beni di proprietà dei figli.

 

Capitolo 3: differenze tra vendita senza incanto e vendita con incanto

 

Le aste giudiziarie non sono tutte uguali ed un bene è soggetto spesso a trattative diverse. Nel nostro ordinamento giuridico possiamo distinguere due tipi di vendite all’asta ovvero le aste giudiziarie con incanto e senza incanto ed il tipo di vendita sarà scelta dal giudice. L’asta con incanto è una vera e propria gara a chi offre il maggior prezzo tra i vari partecipanti; partendo da un prezzo base, che viene stabilito in anticipo e che tutti possono visualizzare prima del suo svolgimento, si aggiudicherà il bene chi offrirà il prezzo maggiore.

 

In ogni asta giudiziaria il rialzo minimo viene deciso dal giudice in maniera preventiva ma ovviamente ogni offerente può essere libero di poter effettuare, a partire dal rilancio minimo, qualsiasi somma egli ritenga più opportuna.

 

Il tempo che viene concesso ad ogni offerente di effettuare un ulteriore rialzo di solito è di tre minuti dopodichè non è più possibile effettuare un’ulteriore offerta e di conseguenza chi avrà fatto l’offerta più alta sarà, in teoria, l’aggiudicatario del bene oggetto di pignoramento.

 

Nel nostro ordinamento è inserita una clausola che viene chiamata “rialzo del quinto” ovvero chiunque, nei 10 giorni successivi alla vendita del bene, può effettuare un’offerta aumentata di un quinto rispetto al prezzo raggiunto nell’incanto. In questo caso il giudice dovrà indire una nuova asta a partire dal nuovo prezzo offerto altrimenti, trascorsi i 10 giorni, l’aggiudicatario sarà ufficialmente il nuovo proprietario del bene. Per partecipare, invece, ad un’asta senza incanto occorre presentare un’offerta d’acquisto in busta chiusa con la documentazione richiesta dal tribunale e dovrà essere segreta ed irrevocabile; detta documentazione dovrà essere consegnata presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista delegato alla vendita indicando in particolare il prezzo offerto, i dati di chi si presenterà alla partecipazione dell’asta ed un assegno circolare di una cifra pari, solitamente, al 10% dell’importo base offerto. Per tutte le aste disposte, invece, a partire dal 20 agosto 2015, la novità introdotta dallo stesso art. 571 c.p.c. in tema di offerta è la possibilità di offrire una somma pari al 75% del prezzo base stabilito nell’ordinanza di vendita.

 


Esempio:

Prezzo Base € 100.000,00
Offerta Minima (75%) € 75.000,00
Assegno Circolare (10%) € 7.500,00


 

Il giorno dell’asta il giudice aprirà le buste relative ad ogni singola procedura ed in caso di un’unica offerta valida, l’aggiudicatario avrà la certezza di essere il proprietario del bene al prezzo minimo offerto. Se ci dovessero essere più partecipanti l’asta partirà dal prezzo base di maggior valore offerto; se invece l’asta dovesse andare deserta, quindi senza nessuna offerta, il giudice stabilirà una nuova data in cui effettuare la vendita del bene. A discrezione del giudice l’importo base del nuovo incanto potrà essere ribassato di 14 (quindi del 25%) dell’incanto precedente oppure, a volte, l’asta partirà dall’ultimo prezzo base posto a base di gara.

 

Con la legge 132 del 6 agosto 2015, il legislatore si è schierato a favore delle aste senza incanto ritenendole più efficaci perché l’aggiudicazione è da subito definitiva e non bisogna aspettare un eventuale rialzo del quinto, sono più sicure in quanto le buste contengono offerte irrevocabili e quindi non semplici domande di partecipazione come avviene nella vendita con incanto e risultano più trasparenti perché è più difficile creare turbative d’asta. Infine un altro fattore positivo è la possibilità di poter contare su probabili rilanci che possono, ovviamente, aumentare il prezzo finale di aggiudicazione in caso di offerte ritenute valide e si procederà, quindi, ad effettuare la vendita e definire l’aggiudicatario come colui che offrirà il prezzo più alto tra i vari offerenti.

 

Capitolo 4: la regola principale dell’investimento immobiliare e mobiliare

 

investimento immobiliare

 

Nella mia decennale esperienza da investitore alle aste giudiziarie ho notato che tante volte le persone non partecipano ad una procedura di vendita in quanto non la ritengono conveniente per fattori che, a mio parere, sono errati. Sulla base dei risultati che ho ottenuto, posso ampiamente constatare che l’elemento più importante da tenere in considerazione non è la posizione di dove si trova un immobile o l’esclusività e la bellezza del bene mobile in quanto se essi presentano un prezzo base tale per cui non si riesce, una volta rivenduto, ad avere un buon margine non si può considerare come un investimento profittevole.

 


L’unica regola che deve essere presa in considerazione e che viene seguita da tutti i migliori investitori è che l’affare si fa sempre quando una persona compra e mai quando il bene viene rivenduto.


 

Questo significa che bisogna acquistare un bene mobile o immobile con un prezzo molto inferiore a quello di mercato. Molte persone pensano sia impossibile poter trovare un bene con una determinata percentuale di ribasso ma come ho potuto constatare in tutti questi anni, molte volte i beni non vengono presi in considerazione da tanti o da nessun possibile offerente perché pensano, ad esempio, che la zona dove è situato l’immobile non sia di gradimento a nessuno se si dovesse in seguito rivendere oppure che un bene mobile non abbia mercato perché, magari, non è un bene di lusso e quindi non suscita l’interesse di un potenziale acquirente.

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