Documenti per la partecipazione all’asta immobiliare

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

 

procedura dell'asta immobiliare

 

E’ anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell’ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta. L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.).

 


I documenti necessari per partecipare ad un’asta sono tre:

 

  • Domanda di partecipazione all’asta, detta anche offerta;
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  • Assegno circolare per la cauzione;
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  • Copia della carta d’identità e del codice fiscale del o dei partecipanti all’asta.

 

E’ a questo punto opportuno distinguere tra asta con incanto ed asta senza incanto. Ciò che differenzia i due tipi di asta è, in primo luogo, l’aggiudicazione dell’immobile: nel caso di asta con incanto infatti l’immobile non è aggiudicato immediatamente in maniera definitiva in quanto esiste la possibilità di “aumento del quinto”. Se entro 10 giorni dalla conclusione dell’asta un acquirente propone una offerta superiore di un quinto rispetto al prezzo raggiunto nell’asta, il giudice è costretto ad annullare la vendita e indire una nuova asta.

 

Alla nuova asta potranno partecipare l’aggiudicatario provvisorio, l’offerente in aumento di 1/5 e i partecipanti alla precedente vendita che, informati dell’avvenuto deposito dell’offerta in aumento, abbiano manifestato l’intenzione di partecipare alla nuova gara con il deposito del doppio della cauzione. Se però non dovesse presentarsi nessuno alla nuova gara, l’immobile diviene di chi ha ottenuto l’aggiudicazione provvisoria.

 

casa asta documenti

 

Nell’asta senza incanto l’offerta è immediatamente impegnativa per chi la fa; non è possibile revocarla e, se si è l’unico offerente, si è obbligati all’acquisto; in caso di rifiuto si perde la cauzione versata. Nella vendita con incanto, invece, se si è l’unico offerente e non ci si presenta all’udienza per la gara, si perde solo un decimo della cauzione versata. Nell’avviso sono elencate le informazioni che l’offerta deve contenere:

 


Il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l’immobile (non sarà possibile intestare l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive l’offerta), il quale dovrà anche presentarsi all’udienza fissata per la vendita.


 

Se l’offerente è coniugato e in regime di comunione legale dei beni, dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge. Se l’offerente è minorenne, l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare; I dati identificativi del bene per il quale l’offerta è proposta, ricavabili dall’avviso di vendita; L’indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore di oltre un quarto al prezzo indicato nell’avviso di vendita, a pena di inammissibilità dell’offerta; Il termine di pagamento del saldo prezzo e degli eventuali oneri tributari, che di norma non può essere superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione dell’immobile; L’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima.

 

Nei siti internet dei Tribunali oppure in alcuni portali, è possibile scaricare il modulo di offerta in bianco, da compilare. Ne allego di seguito un fac-simile. Sull’offerta dovremo apporre una marca da bollo di 16,00 euro.

 

Poniamo il caso che una procedura esecutiva preveda la vendita di 10 appartamenti, tutti uguali, nello stesso stabile, in un immobile al mare. Vogliamo acquistare la nostra casa vacanze. Cosa facciamo? Se presentassimo la domanda di partecipazione per un solo appartamento correremmo il rischio di concorrere per l’aggiudicazione di un lotto per il quale abbiamo molti rivali, quando invece per altri appartamenti nessuno potrebbe aver fatto domanda, ed avremmo potuto aggiudicarceli al prezzo base.

 

Tuttavia, non possiamo neppure presentare 10 domande, perché in questo caso dovremmo prestare 10 cauzioni, e la somma liquida di cui dovremmo disporre sarebbe notevole. Inoltre correremmo il rischio di risultare aggiudicatari di tutti i dieci appartamenti qualora fossimo gli unici offerenti.

 

Ecco la soluzione: ove l’offerente sia interessato all’acquisto di uno solo, indifferentemente, tra più lotti di beni simili posti in vendita nella medesima procedura in una stessa udienza, potrà fare un’unica offerta, valida per più lotti, specificando di voler acquistare solo uno dei beni indicati ed allegando cauzione pari al decimo del prezzo del lotto di maggior valore. In tal caso, ove si aggiudichi uno dei lotti, non sarà più obbligato all’acquisto di ulteriori beni. In questo caso la domanda di partecipazione rimane uguale a quella standard, fatta eccezione per il paragrafo relativo all’offerta.

 

All’offerta, all’interno della medesima busta, dovrà essere allegata una fotocopia del documento di identità dell’offerente, nonché un assegno circolare non trasferibile intestato come indicato nell’avviso, per un importo pari al 10 per cento del prezzo offerto, a titolo di cauzione.

 

Sottolineo che l’assegno deve essere necessariamente circolare, e non bancario, perché quest’ultimo potrebbe essere scoperto.

 

Mi è capitato in diverse aste, per mia fortuna, che dei concorrenti allegassero un assegno bancario: in questi casi la loro domanda viene annullata e non gli è possibile partecipare all’asta. Un ulteriore caso riguarda, poniamo l’esempio, la vendita di due appartamenti e due box, tutti nello stesso stabile, in quattro lotti. Vogliamo acquistare sia un appartamento sia un box, che però vengono appunto venduti in lotti separati. Dovremmo quindi presentare due offerte distinte, una per l’appartamento ed una per il box. In Tribunale solitamente vengono battuti all’asta prima gli appartamenti e poi i box.

 

tribunale asta

 

Ma cosa succede se non ci aggiudichiamo nemmeno un appartamento e nessun altro ha presentato un’offerta per i box? Ci vedremo aggiudicare un box senza l’appartamento. Che cosa ce ne facciamo? Nulla! Sembra un caso limite, eppure ho potuto assistere diverse volte alla disperazione di sfortunati acquirenti che non avevano tenuto conto di questa possibilità. Cosa fare? Presentiamo l’offerta per l’acquisto del solo appartamento. Se l’asta dei box andrà deserta li acquisteremo all’esperimento di vendita successivo, a prezzo ribassato, altrimenti dovremo fare a meno del box.

 

L’offerta di acquisto dovrà essere presentata in busta chiusa nel luogo indicato nell’avviso, che può essere il tribunale, lo studio del professionista delegato alla vendita (notaio, commercialista …) o un ente convenzionato, entro il giorno lavorativo precedente la data della vendita, entro le ore indicate sempre nell’avviso. Sulla busta andrà indicato quanto precisato nell’avviso, di norma la data della vendita.

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