Dopo l’asta

 

Le fasi dopo l’aggiudicazione si differenziano a seconda che abbiamo partecipato ad un’asta con incanto o senza.
 
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L’aggiudicazione provvisoria (asta con incanto)

 

In questo caso, dopo che siamo stati dichiarati “aggiudicatari provvisori”, e dopo avere aspettato la restituzione delle caparre agli altri partecipanti, saremo chiamati a firmare il “verbale di aggiudicazione”, il quale, dopo essere stato letto al pubblico, riporterà oltre tutti i dati dell’asta immobiliare, i vari partecipanti con le varie offerte presentate. In questo modo si chiude l’asta riguardante il nostro immobile.

 

Dal giorno stesso dell’asta, decorrono i fatidici 60 giorni (o altro, in base a quanto indicato nell’avviso di vendita) di tempo per saldare la differenza tra la caparra versata e il prezzo di aggiudicazione (inoltre, se occorre, dobbiamo integrare la differenza riguardate le spese e le tasse). Ma come abbiamo più volte ricordato siamo “aggiudicatari provvisori”, questo perché nei successivi 10 giorni dall’asta, è possibile presentare offerte in aumentato di un quinto, rispetto al prezzo di aggiudicazione finale. Nel caso qualcuno presentasse tale offerta verranno riconvocati tutti partecipanti (quindi chi non si è aggiudicato il bene, l’aggiudicatario provvisorio e l’offerente in aumento del quinto) è verrà indetta una nuova asta, con prezzo base la precedente aggiudicazione più l’aumento di un quinto. Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, è ordinata la cancellazione con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale.

 

L’aggiudicatario dovrà versare in Cancelleria il prezzo d’acquisto, dedotta la cauzione, con le forme del deposito giudiziario o, in caso di vendita delegata al professionista, mediante assegno circolare da depositare nello studio dello stesso (salvo diversa indicazione nell’ordinanza e avviso di vendita).

 

Aggiudicazione definitive

 

Nel caso in cui questa offerta in aumento non venga presentata, dobbiamo recarci a ritirare la nostra copia del “verbale di aggiudicazione” che sarà pronta circa 10 giorni dopo la chiusura dell’asta, ne consegue che quando il verbale sarà pronto sapremo già se siamo “aggiudicatari definitivi” o meno. La partecipazione ad un’asta senza incanto ci rende invece da subito aggiudicatari definitivi. A questo punto, essendo sicuri di essere gli aggiudicatari del bene, possiamo procedere al pagamento del saldo prezzo entro il periodo di tempo stabilito, attenzione che non fa fede il giorno dell’eventuale bonifico bancario, ma il giorno in cui il delegato, o il creditore, riceve la somma. Il mancato versamento del saldo causa la perdita della cauzione.

 


Fatto questo passaggio dobbiamo aspettare (anche 2 mesi) la ricevuta di pagamento emessa dal creditore, dove si evince che ha ricevuto la somma dovuta e che nulla più pretende dall’aggiudicatario dell’asta. Il Decreto di Trasferimento è il titolo che ci conferisce la proprietà dell’immobile. Saremo quindi proprietari dalla data di emissione del Decreto.


 

Contestualmente alla trascrizione del decreto di trasferimento si procede alla cancellazione del pignoramento e delle eventuali ipoteche (ai sensi dell’art. 586, primo comma,  c.p.c.); tuttavia, affinché questo sia possibile,  gli artt. 2884 e 2886 c.c., richiedono che il decreto di trasferimento in forza del quale la cancellazione viene eseguita sia definitivo, cosa che accade quando il decreto di trasferimento non sia stato oggetto di opposizione agli atti esecutivi nel termine di 20 giorni decorrenti dalla conoscenza dell’atto.

 

Affinché questo termine cominci a decorrere, molti tribunali dispongono che il decreto di trasferimento sia notificato al debitore, benché nessuna norma lo prescriva, in modo tale che, decorsi 20 giorni dalla notifica, il decreto acquisti il crisma della definitività. Quanto alle sorti del decreto di trasferimento in caso di opposizione, nelle (rare) ipotesi in cui esse dovessero essere accolte, normalmente i contratti di mutuo stipulati per il versamento del saldo prevedono che, poiché la banca perde la garanzia ipotecaria sull’immobile, può chiedere al mutuatario la restituzione della somma, il quale a sua volta la richiede alla procedura esecutiva.

 

garanzia ipotecaria

 

Per evitare questo doppio passaggio, in questi contratti normalmente il debitore conferisce alla banca un mandato irrevocabile all’incasso, che la legittima a chiedere la restituzione della somma mutuata direttamente agli organi della procedura, estinguendo così, con unico pagamento, entrambe le obbligazioni. Curiosità: cosa succede se non versiamo il saldo prezzo dell’immobile che ci siamo aggiudicati? Anzitutto perderemo la caparra ed il Giudice dovrà indire una nuova asta. L’art. 509 prevede inoltre che l’aggiudicatario decaduto può essere condannato, con decreto del G.E., al risarcimento del danno provocato dal suo inadempimento. Per danno va intesa la differenza  tra il prezzo da noi offerto e quello minore per il quale è avvenuta la vendita.

 

Spese e imposte

 

L’acquisto di un immobile nelle vendite giudiziarie è soggetto, come in tutte le compravendite immobiliari, alle imposte indirette (imposta sul valore aggiunto o imposta di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali) che si applicano in maniera proporzionale sul prezzo di aggiudicazione dell’immobile con l’applicazione dei benefici per la prima casa se l’acquirente è nelle condizioni richieste dalla legge. Non comunico in questa sede le aliquote, perché le stesse possono essere oggetto di variazione.

 

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”. Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale. Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal prezzo di aggiudicazione.

 

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.

 

Possiamo quindi scegliere quale base imponibile per il calcolo delle imposte il prezzo di aggiudicazione dell’immobile oppure il valore catastale.   Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110  Valore catastale “NON prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 120 Ecco un esempio di calcolo dell’imposta di registro per un appartamento che acquistiamo come seconda casa. Supponiamo che l’immobile, che ha una rendita catastale di 900 euro, venga aggiudicato a 200.000 euro. Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%). Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul prezzo di aggiudicazione (200.000 euro) e sarebbe di 18.000 euro (200.000 x 9%).

 

Se rientriamo in queste casistiche ed abbiamo calcolato che è per noi più conveniente utilizzare quale base imponibile il sistema del prezzo-valore anziché il prezzo di aggiudicazione, dobbiamo farne richiesta al Delegato. Per quanto riguarda le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, si deve tenere presente che l’acquirente compra l’immobile libero da gravami e pertanto i costi relativi alla cancellazione dei gravami stessi sono a carico della procedura. In base all’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227, sono posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali. Le spese per il compenso del professionista delegato gravanti sull’aggiudicatario (al netto dell’IVA, pari al 22% e del CAP, pari al 4 %), saranno, a seconda del prezzo di aggiudicazione, le seguenti:

 

  • quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario, (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 550,00;
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  • quando il prezzo di aggiudicazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad  €. 825,00;
  •  

  • quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 1.100,00.

 

dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita. Il calcolo delle spese e delle imposte vi sarà consegnato dal Professionista delegato dopo che vi sarete aggiudicati l’immobile, assieme al saldo prezzo. A seconda del Tribunale di competenza, il Professionista vi comunicherà il conteggio definitivo, oppure una somma determinata forfettariamente. In quest’ultimo caso, vi sarà successivamente rimborsata la somma residua dopo che sarà stato effettuato il conteggio definitivo. Quali sono i tempi di cancellazione dei gravami?

 

L’informazione è molto importante sia nel caso dobbiamo rivendere l’immobile, sia nel caso dobbiamo stipulare un mutuo ipotecario per l’acquisto, perché l’acquirente e la banca vogliono che ciò che acquistano o finanziano ne sia libero. L’ art. 6, comma 2 D.Lgs. 31/10/1990, n. 347, prevede che “i  cancellieri, per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di centoventi giorni dalla data dell’atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta”. Dunque, le ipoteche saranno cancellate contestualmente alla trascrizione, dopo che il decreto è stato trascritto. Qualora fossimo trader, dovremo pagare anche le imposte sulla plusvalenza realizzata, ossia sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, incrementato delle spese quali costi di ristrutturazione, parcella pagata al delegato alla vendita ecc. e delle imposte indirette.

 

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Tale imposta va pagata solo nel caso in cui vendiamo l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto. Possiamo optare per due differenti tipi di tassazione, trattandosi solitamente di laute plusvalenze, il mio consiglio è di optare per la seconda, la meno onerosa:

 

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza rientra nel reddito complessivo e si cumula ali altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
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  • tassazione separata. Al momento della vendita, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata una imposta sostitutiva del 20%.

 

Finanziare l’acquisto

 

Nostro acquisto, se siamo trader immobiliari, è l’apertura di credito in conto corrente, mentre se acquistiamo un immobile per nostro uso dobbiamo ricorrere ad un mutuo ipotecario. Partiamo da quest’ultimo caso. Grazie all’accordo concluso tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e la maggior parte dei Tribunali d’Italia è possibile ottenere un mutuo per l’acquisto di immobili all’asta. Il soggetto interessato a partecipare all’incanto può rivolgersi prima dell’asta all’istituto scelto per il mutuo.

 

La procedura da seguire per poter acquistare i beni immobili messi all’asta prevede che in breve tempo l’aspirante acquirente istruisca la pratica di richiesta di mutuo presso una delle banche convenzionata con il Tribunale incaricato della vendita forzata. La rapidità di tali operazione riveste una grande importanza in modo tale da dare alla banca la possibilità di predisporre tutta la documentazione nei tempi necessari ad istruire la pratica prima della data fissata per la vendita. La fase seguente prevede l’approvazione del mutuo da parte della banca, mentre in seguito all’ aggiudicazione del bene, sarà possibile seguire due iter diversi relativi alle operazioni di finanziamento:

 

Mutuo contestuale:

sarà cura della banca provvedere a stipulare l’atto di mutuo contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento firmato dal giudice incaricato. Verrà così iscritta l’ipoteca come avviene in una normale fase di compravendita immobiliare che sia caratterizzata dalla richiesta di un mutuo. I soggetti coinvolti saranno il funzionario della cancelleria del Tribunale, il funzionario della banca e l’aggiudicatario (mutuatario); essi dovranno comparire davanti al giudice durante la firma del decreto di trasferimento e il funzionario della banca insieme all’aggiudicatario si cureranno di firmare il contratto di mutuo con l’assenso all’iscrizione dell’ipoteca e la delega dell’aggiudicatario per il versamento della somma.

 

A saldo dell’intera operazione il funzionario della banca avrà cura di consegnare l’assegno circolare (con i dati dell’esecuzione immobiliare) al funzionario della cancelleria o al curatore fallimentare designato.

 

Prefinanziamento:

in questo caso la stipula dell’atto di mutuo e la consegna del denaro al Tribunale da parte della banca sono operazioni che avvengono contestualmente. Il Tribunale trattiene il denaro fino all’effettivo rilascio del decreto di trasferimento che ne permetterà l’iscrizione dell’ipoteca. Tale procedura permette alla banca di avere la garanzia che il denaro sarà custodito dal Tribunale fino al compimento di tutte le pratiche. Nella maggior parte dei casi le banche che erogano mutui per aste hanno la tendenza ad indicare il limite di un mese per il completamento dell’intera pratica di mutuo. Tutto questo al solo fine di impegnare il Tribunale e dare un termine alle operazioni. Appare utile pertanto verificare le modalità di allungamento dei tempi, qualora un mese risultasse insufficiente. In pratica non vi sono sostanziali differenze tra i mutui-asta e quelli tradizionali, e generalmente vengono applicati i medesimi tipi di contratti e tassi.

 


Probabilmente la principale diversità riguarda il limite di concessione: vengono infatti concessi mutui pari all’80%/70% del valore commercial del bene, importo che deve rientrare nel 100% del prezzo d’acquisto o d’aggiudicazione. Potrebbe essere richiesta perizia di stima malgrado sia già disponibile quella redatta dal perito nominato dal Tribunale in fase di accertamento dell’unità immobiliare pignorata. Anche qualora il bene non sia aggiudicato la banca, prima dell’incanto, pretenderà che venga stipulato un preliminare di mutuo ipotecario, che tuttavia sarà condizionato dall’esito dell’asta. Il preliminare di mutuo ipotecario si risolverà automaticamente nel caso di non aggiudicazione del bene e senza addebito alcuno per il richiedente fatta eccezione per le spese di istruttoria. Esiste anche una terza via, la più snella e meno burocratica, che normalmente prendono in considerazione solo le banche delle quali siamo clienti corretti ed affidabili da più anni:


 

il prefinanziamento in conto corrente. La pratica prevede la concessione di un fido in conto corrente pari all’importo massimo che ci siamo imposti quale prezzo di aggiudicazione. Nel caso non risultassimo aggiudicatari il fido verrebbe revocato, nel caso opposto potremo attingere direttamente dal conto corrente la somma per saldare l’acquisto. Il saldo del conto risulterà quindi negativo. Nel momento in cui il giudice avrà emesso il decreto di trasferimento potremo sottoscrivere il mutuo ipotecario, della durata ed alle condizioni stabilite con la nostra banca, con un notaio di nostra scelta. L’erogazione del mutuo riporterà il saldo del conto corrente in positivo e consentirà alla banca di estinguere il fido di cassa. Vi potrebbe capitare, soprattutto in una piccola filiale di provincia, che l’impiegato di banca non abbia mai gestito un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di un immobile all’asta. Vi suggerisco in tal caso di mostrare queste pagine al vostro consulente perché prenda atto delle diverse possibilità. Vediamo ora come possiamo noi trader finanziare l’acquisto di immobili che dovremo in breve tempo rivendere. Il mutuo con ipoteca iscritta sull’immobile oggetto di acquisto non è la strada migliore per due motivi

 

  • dobbiamo pagare parcella al notaio e imposta sostitutiva allo Stato; nel momento in cui andremo a vendere l’immobile dovrà essere cancellata l’ipoteca.

 

La soluzione migliore è uno scoperto di conto corrente. Lo scoperto del conto corrente, chiamato anche fido, è una sorta di finanziamento che la banca fa al proprio correntista, sia persona fisica che giuridica. È uno strumento ampiamente utilizzato in Italia per coprire un’assenza momentanea di liquidità. Grazie al fido, il correntista può continuare ad operare anche in assenza di liquidità sul conto, attraverso bonifici, prelievi, emissione di assegni e cosi via. Poniamo il caso che la banca ci conceda un fido di 100.000 euro, possiamo andare in negativo sul nostro conto corrente fino, appunto, a 100.000 euro. Questa tipologia di finanziamento è pratica, perché una volta deliberata potremo utilizzarla liberamente per le nostre diverse compravendite, senza che sia necessaria una specifica delibera per ogni singola operazione. Rispetto ad un mutuo ipotecario specifico per ogni acquisto è anche più economica, perché ci fa risparmiare il costo del notaio e l’imposta sostitutiva.

 

I costi per disporre di un fido di cassa sono due:

 

  • CFA, ossia commissione sul fido accordato, è una aliquota fissa, calcolata sull’importo del fido. Di norma è al massimo pari al 2%. Esempio: fido di euro 100.000, cfa annua pari a 2.000,00 euro;
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  • Tasso di interesse, applicato proporzionalmente sia all’importo utilizzato sia al periodo dell’utilizzo. Il tasso varia molto, a seconda delle garanzie che assistono la posizione.

 

A tutela di quanto concesso la banca ci chiederà delle garanzie. Queste possono essere una ipoteca su un immobile, un pegno di titoli o delle fideiussioni prestate da terzi. Tanto più valide sono le garanzie, tanto migliori saranno le condizioni che riusciremo a contrattare. E’ importante precisare che il bene posto a garanzia non deve essere necessariamente nostro, può essere anche di un terzo.

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