Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità attesta “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normative vigente”.

 

certificato di agibilita

 

La domanda di rilascio del certificato di agibilità va presentata dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo al Comune entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, corredata della documentazione richiesta dalla legge. Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale rilascia il certificato di agibilità, oppure l’agibilità si intende attestata per silenzio assenso nel caso sia stato rilasciato il parere dell’A.S.L., (in mancanza il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni). I suddetti termini possono essere interrotti una sola volta, entro 15 giorni dalla domanda, e per i soli casi di richiesta all’interessato di documenti finalizzati ad integrare o completare la documentazione presentata. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

 

Per esperienza, posso affermare che ahimè molte perizie non riportano se l’immobile dispone o meno di questo certificato. E’ tuttavia molto importante per noi accertarci che l’edificio disponga del certificato di agibilità sia se lo acquistiamo per nostro uso, sia se per trading. La giurisprudenza specifica che la residenza non può essere consentita se l’immobile non risponde a tutti i requisiti di legge. Il certificato di agibilità è l’elemento essenziale dell’abitazione e la sua mancanza costituisce illecito sanzionatorio.

 

Non potremo pertanto prendere la residenza in un immobile che non disponga del certificato e se siamo trader, con queste premesse, ci risulterà difficile riuscire a rivenderlo. Il primo passo è quindi accertarci che l’immobile disponga del certificato di agibilità. Per farlo possiamo chiedere all’amministratore condominiale o, meglio, all’Ufficio Tecnico del Comune dove si trova l’immobile.

 

L’atto di vendita di un edificio, nel quale sia stata omessa la dichiarazione di sussistenza dell’agibilità, è perfettamente valido in quanto ciò non configura alcuna violazione di legge (ed il notaio non potrà rifiutarsi di stipulare l’atto pubblico, se espressamente richiesto dalle parti, come previsto dall’art. 27 della Legge n. 89/1913). Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità. Il tribunale può pertanto venderci un immobile privo del certificato di agibilità, e noi trader possiamo rivendere a terzi l’immobile stesso. L’acquisto di un immobile privo di agibilità non è sconsigliato a priori: può rivelarsi anzi un ottimo affare, sia se lo dobbiamo abitare sia se ne facciamo oggetto di trading. E’ però fondamentale verificare i motivi per cui il certificato manca. Vediamo come procedere.

 

asta immobile

 

Le principali cause di assenza del certificato di agibilità sono le seguenti:

 

  1. E’ stata appena presentata la richiesta;
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  3. La richiesta è stata presentata ed è trascorso il termine per il silenzio-assenso;
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  5. La richiesta non è stata ancora presentata ma l’immobile ha i requisiti per ottenerla (o comunque potrà averli una volta regolarizzata la sua posizione urbanistico-edilizia);
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  7. La richiesta non è stata presentata e l’immobile non ha (e non avrà mai) i requisiti per ottenerla

Approfondiamo ora un punto per volta.

 

  1. E’ impossibile trovare all’asta un immobile privo del certificato di agibilità perchè la richiesta è stata da poco presentata e non è ancora decorso il termine per la formazione del silenzio assenso. I tempi burocratici che vanno dal pignoramento dell’immobile alla sua vendita all’asta sono abbondantemente superiori a quelli necessari all’Ufficio tecnico per la valutazione della domanda di concessione dell’agibilità. Non affronteremo pertanto questo caso, che può capitare solo acquistando da privato o da costruttore;
  2.  

  3. Nel caso in cui sia stata presentata la richiesta e sia trascorso il termine per la formazione del silenzio assenso (per cui manca ancora fisicamente il documento attestante l’agibilità), dobbiamo accertarci, eventualmente ricorrendo alla consulenza di un tecnico, che la domanda sia stata regolarmente presentata. Dalla data di protocollo della domanda, fino alla decorrenza del termine, il Comune non deve avere richiesto una integrazione della documentazione; in questo caso la dichiarazione si intende rilasciata per silenzio assenso, altrimenti dobbiamo indagare sui motivi di tale interruzzione e sul fatto che l’immobile abbia i requisiti per ottenere la certificazione;
  4.  

  5. L’assenza del certificato di agibilità e la mancata presentazione della richiesta solitamente dipendono:

 


  • dal fatto che non sono ancora scaduti i termini per presentarla;
  • da una dimenticanza da parte del proprietario;
  • dal fatto che l’immobile ne sia sprovvisto e che, tuttavia, non ne necessiti (si pensi al caso di un immobile d’epoca, o comunque molto datato, sul quale non sono stati effettuati lavori per i quali sia richiesto il rilascio del certificato);
  • dal fatto che il proprietario ignori che il suo immobile ne è sprovvisto o che non sappia che per alcuni lavori di ristrutturazione da lui eseguiti (per esempio la realizzazione di un nuovo bagno), la legge pretende il rilascio di un nuovo certificato di abitabilità.

In tutti questi casi possiamo comunque valutare di procedere con l’acquisto: l’immobile non dispone del certificato di agibilità, ma possiede (o potrà possedere) tutti i requisiti necessari per averlo. Dobbiamo tuttavia considerare, sia in termini economici sia di tempo, che dovremo provvedere ad effettuare dei lavori sull’immobile, e/o a depositare, ove richiesto, una pratica urbanistica, quale una SCIA, una DIA, o una richiesta di Permesso di Costruire (consulta l’apposito capitolo). Nel caso acquistiamo per abitare, dovremo per forza di cose occuparci di queste questioni. Nel caso siamo trader, possiamo rivendere invece l’immobile così com’è. Sarà per noi sufficiente garantire alla controparte (previa opportuna ed approfondita verifica) che, pur non sussistendo l’agibilità, l’immobile possiede tutti i requisiti richiesti (o li possiederà), obbligandoci, a nostra cura e spese, ad ottenerla.

 

Dovremo poi consegnare il certificato alla controparte entro la data del rogito ovvero, se successivamente, versando in sede d’atto pubblico, a mani del notaio, una somma precedentemente pattuita con il compratore, a garanzia degli impegni assunti. Questa è l’ipotesi classica; in alternativa, potremmo accordarci di trasferire l’onere in capo all’acquirente a fronte di uno “sconto”. In entrambi i casi, potrebbe esserci chiesto dall’acquirente di prevedere, in sede di preliminare, la possibilità di risolvere il contratto (mediante l’apposizione di una condizione risolutiva) in caso di mancato rilascio del documento entro il termine fissato per l’atto pubblico. Nel caso in cui l’immobile non abbia l’agibilità e sia privo dei requisiti richiesti per ottenerla, l’acquisto è assolutamente sconsigliato.

 

immobiliare vendita asta

 

Per giurisprudenza ormai costante, la vendita di un’abitazione priva dell’agibilità (non sussistendo le condizioni per ottenerla anche successivamente, per insanabili violazioni alla legge urbanistica) rappresenta un’alienazione di un “aliud pro alio”, non potendo il bene ceduto assolvere alla sua funzione economico-sociale alla quale è destinato, in quanto del tutto diverso da quello negoziato (in altre parole, un’abitazione priva dell’agibilità non potrà essere considerata tale dai contraenti). Ciò comporterà il diritto, per il compratore, di richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., con conseguente risarcimento del danno, entro il termine di prescrizione decennale. Attenzione perchè il Tribunale è invece legittimato a vendere all’asta immobili che presentano queste problematiche!!!

 

La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l’apposizione di una marca da bollo, va indirizzata allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune in cui è ubicato l’immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:

 


  • ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento presentata all’ex Agenzia del Territorio;
  • dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall’impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
  • certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica. Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:

 


  • autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
  • certificazione comprovante l’allacciamento all’acquedotto comunale;
  • copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell’ascensore;
  • richiesta di assegnazione del numero civico;
  • attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell’opera.

 

Altre informazioni per l’acquirente

 

Questa sezione si limita, di norma, ad indicare l’ammontare delle spese ordinarie annue di gestione dell’immobile ed eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia. E’ inoltre riportato l’ammontare delle spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia. Non dovremo però corrispondere tale somma per intero, ma soltanto i contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Per anno non va inteso l’anno solare, ma l’annualità. Ad esempio, se l’esercizio di un dato condominio ha decorrenza 1 luglio – 30 giugno ed il Decreto di Trasferimento è stato emesso il 1 maggio 2017, l’annualità in corso è quella che va dal 1 luglio 2016 al 30 giugno 2017, mentre quella precedente va dal 1 luglio 2015 al 30 giugno 2016.

 

spese condominali

 

Al fine di quantificare le spese condominiali insolute occorre chiedere all’amministratore copia delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei conti consuntivi degli esercizi per i quali siamo debitori. Avremmo diritto a chiedere al debitore il rimborso di tali oneri relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora nel suo possesso, ma è agevole comprendere che l’esito di tale regresso non sarà quasi mai possibile. Il debitore che ha subito l’esecuzione forzata sino a perdere la proprietà del bene immobile, difficilmente disporrà dei fondi necessari a rifondere all’aggiudicatario quanto questi avrà dovuto pagare per le spese condominiali. E’ pertanto più prudente, quando ci si avvicina alle aste immobiliari, prendere contatti con l’amministratore del condominio per conoscere la morosità che grava sull’immobile pignorato ed aggiungere, al costo dell’aggiudicazione, anche le spese condominiali per l’anno in corso e per quello precedente.

 

L’amministratore potrebbe però dimostrarsi reticente a darci queste informazioni, non essendo noi gli aggiudicatari, ma solo parti interessate. In tal caso possiamo rivolgerci al professionista delegato alla vendita il quale è legittimato ad ordinare all’amministratore di condominio di esibire, ai sensi dell’art. 210 c.p.c., i documenti dai quali questi elementi possono desumersi.

 

Curiosità: mi è capitato di voler partecipare all’asta di un appartamento in cui il pignoramento era stato fatto dal Condominio per il mancato pagamento delle spese condominiali. Prima di partecipare avevo preso contatti con l’amministratore condominiale, il quale mi disse che le spese legali che il condominio aveva dovuto sostenere per il pignoramento, si parlava di circa 6.000 euro!!!, se non fossero state pagate dalla procedura, sarebbero state poste a carico dell’aggiudicatario. L’immobile era anche gravato da ipoteca di primo grado a favore della banca che aveva concesso all’esecutato il mutuo per l’acquisto. Dai numeri che leggevo era facile desumere che il ricavato della vendita non sarebbe stato sufficiente a saldare l’ipoteca. In questo caso ha ragione l’amministratore condominiale?

 

No, perchè le spese legali sostenute dal condominio per eseguire il pignoramento sono spese prededucibili ai sensi dell’articolo 2770 c.c. il quale dispone che “i crediti per le spese di giustizia fatte per atti conservativi o per l’espropriazione di beni immobili nell’interesse comune dei creditori sono privilegiati sul prezzo degli immobili stessi”, e dell’articolo 2777 c.c. in forza del quale “I crediti per spese di giustizia enunciati dagli articoli 2755 e 2770 sono preferiti ad ogni altro credito anche pignoratizio o ipotecario”. Dunque, i relativi importi saranno prelevati dal ricavato dalla vendita ed assegnati al condominio con precedenza anche rispetto al credito del creditore ipotecario.

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