In tribunale: il giorno dell’asta

Il giorno dell’asta è fondamentale presentarsi all’udienza di vendita. Nella vendita senza incanto, se a causa della mancata presenza dell’offerente all’udienza e della conseguente impossibilità di identificare l’offerta presentata in busta chiusa il bene sia aggiudicato ad altro soggetto a prezzo inferiore, l’offerente non presentatosi perderà la cauzione versata.

 

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In caso di mancanza di altri offerenti il bene potrà essere aggiudicato all’offerente anche se assente. Nella vendita con incanto ove l’offerente non si presenti all’udienza perderà un decimo della cauzione versata e non potrà in nessun caso aggiudicarsi il bene, neppure in caso di unica offerta. Nell’ipotesi in cui, invece, l’asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell’esecuzione potrà disporre l’amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest’ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di vendita e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d’acquisto.

 


Vediamo ora come funziona la gara. Il Cancelliere del Tribunale, il Notaio Delegato o il delegato alla vendita, dopo aver chiamato il numero dell’esecuzione, chiede se ci sono degli offerenti. Una volta accertati verranno aperte tutte le relative buste e si controllerà se sono valide e regolari. Se c’è un unico offerente lo stesso diventerà l’aggiudicatario definitivo. In caso di più partecipanti, l’eventuale offerta più alta depositata farà da base per l’inizio gara coi rispettivi rilanci a disposizione degli altri concorrenti.


 

Da qui pertanto scatta una vera e propria gara con i rilanci da formulare verbalmente (3 minuti per ogni rilancio). A chi non si aggiudica l’immobile verrà immediatamente restituito l’assegno cauzionale depositato in precedenza. Se la gara non può avere luogo per mancanza di rilanci da parte degli offerenti, il giudice può disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l’incanto.

 

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Nel caso in cui le offerte fossero tutte del medesimo importo diverrà aggiudicatario colui che ha presentato l’offerta per primo. In molti si chiedono se sia possibile partecipare ad un’asta come spettatori. Non è previsto che l’apertura delle buste sia pubblica, ma non è nemmeno prescritto che debba svolgersi “a porte chiuse” e che quindi il Delegato debba vietare la presenza di estranei. Nella pratica, il più delle volte, soprattutto nei casi in cui l’asta si svolge in un’aula del Tribunale o di un ente convenzionato, è quasi sempre possibile presenziare anche se non si è offerenti.

 

Curiosità: quando partecipiamo ad un’asta senza incanto, in caso di più offerte, il Delegato avvia la gara in cui gli offerenti rilanciano verbalmente. Può tuttavia capitare che il Delegato scelga di adottare il sistema delle schede segrete. In questo caso ci verrà consegnata una scheda in cui dovremo annotare la nostra offerta. Il bene verrà aggiudicato a colui che ha effettuato l’offerta più alta. Poniamo caso di aver offerto la cifra minima e che non ci siano altri offerenti, o che la migliore offerta raggiunta in sede di gara sia inferiore al prezzo base. Qualcosa può ostacolare l’aggiudicazione dell’immobile? La risposta, ahimè, è sì.

 

La prima eventualità è molto rara. Supponiamo che il prezzo base sia 100.000 euro, e che pervengano due offerte: una di 75.000 ed una di 100.000. Poniamo che quella di 100.000 euro sia inefficace per un vizio formale. In questo caso il Giudice potrebbe ritenere opportuno non aggiudicare e indire una nuova asta per consentire al partecipante escluso di formulare correttamente l’offerta per così vendere ad un prezzo maggiore. Per la seconda eventualità, poniamo che il prezzo raggiunto all’esito della gara sia inferiore al prezzo base e che vi siano istanze di assegnazione, il giudice non aggiudicherà, ma assegnerà il bene.

 

Ai sensi degli art. 588 e ss. c.p.c. qualsiasi creditore può richiedere l’assegnazione dell’immobile entro massimo 10 giorni dall’incanto. L’assegnazione avverrà al valore indicato nella perizia dal C.T.U. (commissario tecnico d’ufficio), e pertanto, nel caso in cui il credito vantato fosse inferiore a tale valore, il creditore assegnatario dovrà versare la differenza rispetto al valore stimato dal perito del Tribunale, più le spese. Viene quindi da domandarsi: abbiamo modo di sapere se qualche creditore ha fatto istanza di assegnazione?

 

La norma non regolamenta questo aspetto, nel senso che non prevede che il potenziale offerente (prima o in sede di gara) possa avere l’informazione relativa all’avvenuta presentazione di istanze di assegnazione. Nel silenzio della norma si ritiene che questa informazione vada mantenuta segreta nell’interesse della procedura, che è quello di vendere al maggior prezzo possibile. Infatti, se i potenziali offerenti, pur disposti ad offrire una somma pari al prezzo base, dovessero sapere che non sono state formulate istanze di assegnazione, presenterebbero offerte per un importo ridotto di ¼; ciò anche in sede di gara. Dunque il potenziale offerente, se vuole porsi al riparo dagli effetti di eventuali istanze di assegnazione, deve offrire una somma pari almeno al prezzo base. Personalmente acquisto all’asta per fare affari, ed a chi la pensa come me suggerisco di offrire non il prezzo base, ma l’offerta minima.

 

Gli immobili all’asta sono tanti, se va male una gara ne andrà meglio un’altra! Cosa succede se il giorno dell’asta ho un impegno impegno importante e non posso partecipare?

 

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L’art. 571 c.p.c. sancisce che le offerte di acquisto devono essere fatte personalmente o a mezzo di procuratore legale. Mentre nella vendita con incanto l’offerta può essere presentata a mezzo di un procuratore speciale, nella vendita senza incanto l’offerta può essere presentata solo a mezzo di un avvocato (infatti, la figura del procuratore legale è stata abrogata dell’art. 3 della L. n. 27 del 1997). In altre parole, se non si è in grado di partecipare alla vendita personalmente e si tratta (come nella ormai quasi totalità dei casi) di una vendita senza incanto, potremo delegare solo un avvocato.

 


La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessori, ragioni ed azioni, servitù attive e passive; la vendita è a corpo e non a misura; eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. La vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere revocata per alcun motivo.


 

Conseguentemente l’esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere – ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore – per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. In parole povere, occhi aperti!!!

 

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Curiosità: mi è capitato diverse volte che fossero presentate offerte sulle quali non era stata apposta la marca da bollo. Tali offerte sono inefficaci e quindi gli offerenti non possono partecipare all’asta? Una offerta di acquisto non in regola con l’imposta di bollo non può essere dichiarata inammissibile ed essere esclusa.  Si tratta di un requisito che non è previsto a pena di nullità, non è coessenziale al raggiungimento dello scopo dell’atto.

 

Tale conclusione si ricava dall’art. 19 d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 642, come modificato dall’art. 16 d.P.R. n. 955/82, a mente dell’irregolarità fiscale degli atti processuali non ne costituisce causa di nullità o di inefficacia, ma comporta soltanto l’applicazione delle relative sanzioni di ordine tributario (in questi termini, Cass. n. 3303 del 10/04/1996). Nella pratica, le volte che è capitato, il Professionista delegato ha sempre ammonito l’offerente di provvedere ad acquistare la marca da bollo mancante ed ha ammesso la sua partecipazione all’asta.

 

Curiosità: chi può partecipare ad un’asta in rappresentanza di una Società? Ai sensi dell’art. 2521, comma terzo n. 10 c.c., l’atto costitutivo deve indicare “il sistema di amministrazione adottato, il numero degli amministratori e i loro poteri, indicando quali tra essi hanno la rappresentanza della società”. Ne deriva che, legittimato a presentare offerta di acquisto, senza necessità di procura speciale, è colui al quale l’atto costitutivo attribuisce la rappresentanza legale.

 

Oltre a questo soggetto, legittimato a presentare offerte di acquisto in nome e per conto della Società è soltanto un avvocato. L’art. 571 c.p.c., prevede infatti che le offerte di acquisto devono essere fatte personalmente o a mezzo di procuratore legale (espressione da ritenersi ormai riferita alla figura dell’avvocato, poiché la figura del procuratore legale è stata abrogata dell’art. 3 della L. n. 27 del 1997).

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