La perizia

La perizia è una fotografia a parole dello stato dell’immobile. Teoricamente, basandoci su quanto indicato in perizia, potremmo acquistare un immobile senza visionarlo, a scatola chiusa.

 

casa asta perizia

 

Il valore di Stima

 

L’informazione più importante che troviamo in perizia è il valore di mercato dell’immobile. Il prezzo base di vendita dell’immobile è infatti stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. Nel caso in cui ci occupiamo di trading il prezzo è per noi un elemento fondamentale. Non dovendo acquistare una casa che sia necessariamente di nostro piacimento, perché appunto la dobbiamo rivendere, l’aspetto che più ci interessa è il margine di guadagno, ossia la differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto assommato alle spese.

 

Gli immobili in vendita in Italia sono in ogni momento migliaia, è pertanto fondamentale farne una cernita per selezionare quelli su cui puntare.

 

Il primo elemento è appunto il prezzo di vendita, rapportato al valore stimato in perizia. Il mio suggerimento è di acquistare, per trading o da mettere a reddito, solo immobili in terza e quarta asta o comunque immobili il cui prezzo è di molto ribassato rispetto al valore di mercato, ed è pertanto possibile spuntare margini di guadagno interessanti, anche nel caso in cui si debba fare qualche rialzo. Consiglio anche a coloro che si rivolgono al mercato delle aste per l’acquisto della prima casa di puntare su immobili a sconto rispetto al prezzo di mercato, per evitare che eventuali imprevisti ci facciano spendere di più che acquistando un immobile nuovo.

 

Acquistare all’asta come ho già detto è sicuro, tuttavia l’attività non è esente da svariati rischi che ci potrebbero costare un mucchio di soldi o persino la salute, come spiegherò più avanti nel libro. Come fare per capire quante aste sono andate deserte? Il modo più semplice è trovarlo indicato nell’avviso di vendita. Accade ciò quando il Giudice stabilisce a priori il prezzo base e la data dei vari esperimenti di vendita.

 

In altri casi, invece, data del nuovo esperimento di vendita e prezzo base vengono definiti dal Giudice solo dopo che l’asta è andata deserta. In questi casi possiamo comunque calcolare quante aste sono andate deserte.

 

Poniamo che un appartamento stimato dal perito 150.000,00 euro. Tale valore è di norma ridotto del 20% per assenza di garanzie per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita giudiziaria.

 

Avremo quindi prezzo base in prima asta di euro 120.000,00. Seconda asta: sottraiamo dal prezzo base della prima il 25%. Abbiamo quindi una base d’asta di euro 90.000,00, con un risparmio sul valore di perizia di euro 60.000,00. Terza asta: sottraiamo dal prezzo base della seconda il 25%. Base d’asta di euro 67.500,00, risparmio sul valore di perizia di euro 82.500,00. Quarta asta: sottraiamo dal prezzo base della terza il 25%. Base d’asta di euro 50.625,00, risparmio sul valore di perizia di euro 99.375,00. Di norma non vengono indette ulteriori aste, tuttavia è a discrezione del Giudice, in accordo con i creditori, decidere se procedere. In altri casi non si arriva neppure alla terza asta, sempre per volontà dei creditori. Alcuni Tribunali, infine, definiscono due sole vendite, in cui la seconda ha prezzo ribassato rispetto alla prima. In tali casi, se il secondo esperimento va deserto, è facoltà del Giudice e dei creditori definire ulteriori vendite a prezzo ribassato. Cito l’ultimo caso: prima asta, vendita senza incanto, seconda asta, vendita con incanto.

 

prezzo base asta

 

In questo caso, se siamo speculatori, è molto importante riuscire ad essere presenti alla prima delle due. Nell’asta con incanto, oltre a quanto approfondiremo nell’apposita sezione, corriamo il rischio di trovare dei contendenti non presenti alla prima, con un conseguente probabile aumento del prezzo. Questo accadde a me quando partecipai alla prima asta della mia vita, per un appartamento in Legnano, in provincia di Milano, la cui base d’asta era metà del valore di stima. Purtroppo lo individuai troppo tardi, quando ormai la vendita senza incanto era andata deserta. Mi presentai quindi alla vendita con incanto, dove l’unico contendente si aggiudicò l’immobile con un rialzo complessivo di 14.000 euro.

 

Se avesse partecipato all’asta senza incanto avvenuta un mese prima, avrebbe risparmiato il valore di un’utilitaria! Per stimare il valore di mercato attuale dell’immobile possiamo utilizzare un tool gratuito fornito da immobiliare.it. Inserendo il comune in cui si trova l’immobile di nostro interesse ci verrà fornito il prezzo medio di vendita al m².

 

In alternativa possiamo utilizzare i valori liberamente consultabili nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso potremo selezionare anche la zona di nostro interesse, all’interno di ogni singolo comune. Viene fornito un valore di mercato per ogni diversa tipologia di immobile e tipo di destinazione (residenziale, commerciale, terziaria e produttiva).

 

La data della perizia

 
I prezzi degli immobili non sono statici, ma si muovono nel tempo, a volte con variazione violente. Il grafico qui riportato vale più di mille parole.

 

Mi limito a commentare cosa si è verificato nei Paesi Periferici europei, in cui le variazioni sono state più repentine, e la situazione italiana.

 

Paesi Periferici (qui sono riportati i dati di SPAGNA ed IRLANDA): i prezzi esplodono e nell’arco di 10 anni triplicano (es. Spagna) o quadruplicano (es. Irlanda). In queste nazioni si sono create bolle immobiliari di proporzioni abnormi, causate essenzialmente da vari fattori ed alimentati da enormi afflussi di capitali esteri in ingresso, che hanno consentito al sistema bancario di applicare tassi notevolmente inferiori al passato. Tra il 2008 ed il 2010 inizia un collasso che porta a dimezzare i valori nominali (es. Irlanda) o a cali del 25% (es. Spagna). I valori raggiunti nel momento di picco erano completamente irreali e sganciati dai fondamentali di quelle nazioni. L’andamento tendente al collasso è facilitato in queste nazioni dal deflusso dei capitali esteri e dall’aumento conseguente dei tassi d’accesso ai mutui.

 

ITALIA: qui si assiste ad analogo fenomeno, ma di proporzioni più contenute. La crescita dei prezzi immobiliari è concentrata tra il 2001 ed il 2008. Nel 2008 i prezzi nominali erano pari al 75% in più rispetto al 1996. Dal 2008 in poi una stasi del mercato, ed a partire dalla seconda metà del 2011, in coincidenza della crisi degli spread, dell’aumento dei tassi, delle restrizioni nel concedere mutui e dell’incremento della tassazione sugli immobili, i prezzi sono iniziati a calare.

 

E’ importante porre attenzione alla data di perizia perché nell’arco temporale che va dalla sua stesura al giorno dell’asta i prezzi del mercato immobiliare possono subire variazioni. Poniamo che un immobile in Italia sia stato periziato nell’anno 2001 e sia andato in asta nell’anno 2006. Come possiamo osservare nel grafico, i prezzi sono nel frattempo aumentati, e questo è per noi positivo perché il prezzo base d’asta sarà inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile in quel momento. L’opposto si verifica ad esempio per gli immobili periziati negli anni 2011/12 e messi in asta nel 2014, periodo in cui i prezzi degli immobili sono scesi.

 

Oltre alla data ed al valore di stima, la perizia ci fornisce altre utili informazioni. Purtroppo non esiste uno schema unico di perizia valido per tutta Italia, poiché disposizione e formulazione dei contenuti variano in base al Tribunale. In ogni perizia, tuttavia, troveremo le seguenti informazioni, che analizzeremo singolarmente per riconoscere quali sono gli elementi di rischio del nostro acquisto. In determinate casistiche l’acquisto sarà del tutto sconsigliato.

 


1. Descrizione dei beni immobili oggetto della vendita;
2. Stato di possesso;
3. Vincoli ed oneri giuridici;
4. Altre informazioni per l’acquirente;
5. Attuali e precedenti proprietari Pratiche edilizie


 

Descrizione dei beni immobili oggetto della vendita

 

Nella sezione Descrizione dei beni immobili oggetto della vendita il primo elemento che dobbiamo valutare è appunto l’oggetto della vendita. Dobbiamo, in altre parole, capire cosa stiamo comprando, un diritto di proprietà, se sì, in quale quota, un usufrutto o la nuda proprietà?

 

casa all asta carratteristiche

 

250/1000 di un immobile, ne saremo comproprietari con altre persone. E’ palese che un diritto di questo tipo è nella sostanza inutile, perché difficilmente cedibile, locabile o abitabile. Ha senso acquistare una quota solo se vogliamo acquistare una casa vacanze in multiproprietà. Nella medesima sezione troviamo indicato l’indirizzo in cui si trova l’immobile, di quanti e quali locali è composto, la metratura, le coordinate catastali e le coerenze, ossia cosa gli sta attorno. Vengono poi descritte le caratteristiche della zona, quindi se l’immobile è in zona centrale o periferica, lo stato dei parcheggi, i servizi quali supermercati, banche, farmacie ecc. presenti nelle vicinanze e la distanza dai principali collegamenti pubblici (ferrovia, tangenziale, aeroporto).

 

Se siamo trader immobiliari uno strumento che ci sarà senz’altro utile è Google Street View: potremo così visionare l’esterno dell’immobile di nostro interesse ed il circondario senza doverci muovere di casa o dall’ufficio. Nel caso in cui corrisponda a quanto stiamo cercando, procederemo con le fasi successive, altrimenti avremo evitato di sprecare benzina.

 

L’articolo è tratto dall’interessantissimo libro “Guida pratica alle aste giudiziarie” acquistabile su Amazon a un prezzo bassissimo di cui consigliamo la lettura integrale

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