La visita dell’immobile

 

Contattiamo l’amministratore condominiale

 

Dopo aver preso visione della perizia, se l’immobile si rivela papabile, prima ancora di visionarlo, una telefonata all’amministratore condominiale è d’obbligo.

 

Le domande che dobbiamo porgli sono essenzialmente due:

 

documenti immobiliari

 

Sono state deliberate spese straordinarie?

 

Se sì, dobbiamo informarci sui lavori che dovranno essere compiuti ed a quanto ammonta la nostra quota; Qual è la percentuale di condomini morosi nel condominio?

 

Quest’ultimo punto merita un approfondimento per quanto concerne i criteri di ripartizione delle spese da loro dovute. La legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 prevede che l’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per il recupero dei crediti nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti. In via cautelare, può anche sospendere la fornitura dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso.

 

L’articolo 63 del codice civile contenuto nella sezione “Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie”  recita:

 

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.  I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

 

I creditori, quindi, non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione dei condomini morosi. In altre parole, la società che fornisce una utenza (acqua, luce, gas, ecc.) o l’impresa che ha effettuato dei lavori (pensiamo al rifacimento di una facciata, dell’impianto fognario, ecc.) deve agire prima nei confronti dei condomini insolventi. Spetta all’amministratore comunicare i nominativi. Solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi su questi, potrà rivalersi nei confronti dei condomini in regola.

 

visita immobile

 

L’esperienza mi insegna che purtroppo il creditore difficilmente riesce a recuperare quanto dovuto dai condomini morosi, quindi il più delle volte i debiti dei condomini morosi vengono accollati pro-quota dai condomini solventi. Mi capitò di trovare all’asta una quindicina di appartamenti in Milano, tutti nello stesso condominio, il cui prezzo base era troppo basso per non accendere un campanello d’allarme. Mi studiai la perizia, la rilessi e tutto quadrava. Chiamai allora l’amministratore e gli feci le due domande. Mi spiegò che le famiglie morose erano parecchie e che gli appartamenti erano stati messi all’asta in seguito a procedimento esecutivo del condominio nei confronti di alcune di queste.

 

Fin qui tutto bene. Il problema era che l’impianto di riscaldamento, centralizzato, era stato spento lasciando al freddo l’intero condominio, appunto perché la percentuale di insolventi era talmente alta da non consentire il pagamento del fornitore di gasolio. Non partecipai all’asta.

 

Visitiamo l’immobile

 

Per poter visionare un immobile è necessario rivolgersi al custode giudiziario. Il custode ha il compito di promuovere e di garantire la vendita del bene libero da persone e cose: costituisce infatti l’organo di riferimento per tutti coloro che vorranno assumere informazioni circa le modalità di partecipazione alla vendita nonché sulla situazione urbanistica, catastale e giuridica dell’immobile. Il custode dovrà consentire la visita dell’immobile a tutti i potenziali interessati, concordando appositamente con il debitore o l’occupante date e orari. Il nominativo del custode ed i suoi recapiti telefonici o email sono contenuti nell’avviso di vendita e negli annunci online, nei portali specializzati.

 

Purtroppo la figura del custode in alcune provincie coincide con l’esecutato, per cui diventa difficile se non impossibile visionare l’interno dell’immobile. Per esperienza personale ho notato che in queste zone si riesce spesso a spuntare prezzi di acquisto molto interessanti, essendo in molti spaventati dall’acquisto al buio. Se siete trader speculatori, questo è il vostro miglior campo di battaglia! Se state cercando la prima casa forse è meglio che lasciate stare …

 


Gli interessati a presentare l’offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro”. Art. 560, comma quinto, c.p.c. nel testo integrato integrato dall’art. 4, comma 1, lett. d) n. 2 del d.l. 3.5.2016, n. 59.


 

La legge tutela quindi la nostra riservatezza, ed il debitore esecutato non ha diritto di partecipare alla nostra visita all’immobile. Nella pratica, tuttavia, capita molto di frequente che l’esecutato sia presente, nei casi in cui l’immobile sia ancora da lui occupato o non abbia consegnato le chiavi al custode. Nel caso l’immobile fosse occupato dal proprietario, da un locatario o da terzi non aventi titolo è importante capirne le intenzioni. Mobili smontati, valigie, scatoloni sono segni evidenti che l’occupante è collaborativo, quindi disponibile a liberare l’immobile.

 

Nel caso l’immobile fosse locato è opportuno chiedere, possibilmente non in presenza del custode, se è interessato a partecipare all’asta. Se così fosse, vi sconsiglio di partecipare perchè oltre a fare la parte dei “cattivi”, l’esperienza mi insegna che spesso gli inquilini sono concorrenti agguerriti. Nel caso invece vi dicesse che non è interessato, ed avete intenzione di mettere a reddito l’immobile, chiedete al custode se è un buon pagatore. Se così fosse, oltre ad evitare lo sfratto, non dovrete perdere tempo per trovare un locatario affidabile. Mi è capitato, in occasione di una visita, di interloquire con una signora separata, che occupava una villetta con le figlie.

 

appartamenti all asta

 

Il prezzo era davvero interessante, avrei potuto guadagnare cento mila euro netti tradando quell’immobile ma, con i nervi a fior di pelle, mi disse che avrebbe “spaccato tutto”. Compresi allora perchè tanti esperimenti erano andati deserti e lasciai stare perchè se avesse mantenuto la promessa i costi di ristrutturazione probabilmente non mi avrebbero lasciato margine di guadagno.

 

Mi è capitato in un’altra occasione di visionare un appartamento in una casa composta di tre unità abitative, con a fianco un’officina meccanica. Il custode era impegnato a conversare con l’esecutata, e sono stato accolto al cancelletto da un parente di quest’ultima che mi ha subito messo in guardia dicendo:

 

“Guarda che io abito nell’appartamento qui sopra, qui sotto abita mia zia (l’esecutata), là è la casa della nonna, quella è la nostra officina. Cosa vuoi fare? Vuoi venire ad abitare con noi?”.

 

Ho subito capito che era meglio levare i tacchi, ma ho ritenuto opportuno dare comunque un’occhiata ai locali, per rispetto nei confronti del Custode che mi aveva organizzato la visita.

 

Appena entrato, malgrado la presenza del Custode, l’esecutata mi ha subito ammonito:

 

“Non vi conviene prenderlo, questo appartamento era della nonna!”. Data una rapida occhiata qua e là ho quindi salutato dicendo “Tranquilli che non ve lo compro!”. La risposta è stata pronta: “Non le conviene!”.

 

Sappiate che normalmente è il custode a definire giorno ed ora della visita, e sta a noi riuscire ad organizzarci per essere presenti. Nel caso in cui, per impegni, non riusciamo ad essere presenti, non è sempre detto che il custode riesca ad organizzare un’altra visita prima dell’asta.

 

Pagare la casa due volte …

 

La cronaca locale è purtroppo piena di storie di famiglie che perdono la casa già pagata in tutto o in parte. Facciamo un esempio. Una coppia trova una casa di suo gradimento, su progetto o in costruzione, e stipula un contratto preliminare di compravendita con un costruttore. I due iniziano a versare gli acconti, magari stipulando un mutuo. La costruzione della casa procede, ma il costruttore dichiara bancarotta.

 

Tutto ciò che avevano versato va perso, e la casa viene messa all’asta, anche se l’avevano occupata. Nel caso di fallimento del costruttore, dunque, chi ha comprato casa stipulando il solo contratto preliminare è un creditore di serie “B”. Creditori privilegiati sono invece le banche, i professionisti e gli avvocati. Dichiarato il fallimento, lo sfortunato “proprietario” rimane nel limbo qualche anno prima che la causa di fallimento porti alla messa all’asta degli immobili. Ovviamente potrà partecipare all’asta, pagando però lo stesso immobile una seconda volta. Esula dal discorso aste, ma se avete intenzione di comprare da costruttore, mi raccomando, esigete che gli acconti versati siano garantiti da fideiussioni bancarie o assicurative!

 

Tornando a noi, in questi casi sappiate che state entrando nella casa di una persona che quella stessa casa l’ha già pagata. La coscienza è vostra, fate quello che vi sentite.

 

Mettiamoci infine nei panni di coloro i quali si sono visti pignolare la casa acquistata. Possiamo fare qualcosa? Indubbiamente sì!

 

Nell’attuale momento di mercato, la prima e la seconda asta vanno di fatto sempre deserte. Il mio suggerimento è di non partecipare alla prima asta, se nessuno viene a visionare l’immobile. In questo caso, appunto, siete voi gli esecutati, ed il custode vi contatterà, se vi sono interessati, per definire con voi giorno ed ora della visita.

 

Dovrete per forza di cose aprire la porta ed accogliere i visitatori, è la legge che ve lo impone. Ma non tutto è male quello che viene per nuocere: possiamo volgere a nostro favore la situazione. Fate capire ai visitatori cosa vi è capitato, dite qualcosa del tipo “Signori, questa casa io l’ho già pagata! Me la vogliono portare via!”. Correrete il rischio di essere patetici, ma se avranno un minimo di coscienza l’avrete vinta.  Il mio suggerimento è appunto quello di partecipare alla seconda asta perchè alla terza il prezzo scenderà ulteriormente diventando ancor più appetibile. Il rischio che l’immobile interessi ad uno speculatore spregiudicato è troppo alto per essere corso.

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