Lo sfratto

L’aggiudicatario può immettersi nel possesso del bene solo a seguito della stesura del decreto di trasferimento, atteso che fino a quel momento legittimo possessore del bene sarà il custode giudiziario. Molto bene, ci siamo aggiudicati l’immobile, lo abbiamo pagato e, se non occupato, abbiamo avuto le chiavi e possiamo prenderne possesso. Potrebbe però capitare che l’immobile sia occupato dal precedente proprietario, da terzi non aventi titolo oppure che l’esecutato non abbia consegnato le chiavi al custode. Prima che venisse approvato il decreto 59 del 2016 recante “Disposizioni in materia espropriazione forzata” lo sfratto era eseguito dall’Ufficiale Giudiziario.  Di seguito ecco cosa prevede la nuova normativa, che andremo attentamente ad analizzare.

 

sfratto procedura

 

“Il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento.  Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68.

 

Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla partetenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d’urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonatie il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione”.


Il momento dell’aggiudicazione costituisce quindi il momento ultimo nel quale l’ordine di liberazione deve essere emesso dal Giudice. Perché il Custode possa attuare l’ordine di liberazione non sono più necessari né la comunicazione del precetto, né dell’avviso di sloggio. Il custode si limiterà dunque a notificare semplicemente all’occupante l’ordine di liberazione, anche ai fini della decorrenza del termine per promuovere l’opposizione.

 

Possiamo dire che lo sfratto, definito anche liberazione, nella sua essenza, consiste in un atto formale di “immissione in possesso” (restituzione del possesso “esclusivo” dell’immobile), attraverso l’atto sostanziale della riconsegna delle chiavi (o sostituzione della serratura della porta d’ingresso), e una contestuale ingiunzione agli eventuali presenti di riconoscere il nuovo titolare del legittimo possesso. Anche in questa fase, i casi possono essere i più diversi. Quando nell’immobile il Custode Giudiziario trova lo sfrattando o altra persona convivente, il primo invito formale è quello della consegna delle chiavi e, a seconda dei casi, a trasportare altrove tutti i mobili estranei all’esecuzione, a non lasciare nell’immobile denaro o altre cose di valore.

 

Se lo sfrattando non oppone resistenza e consegna spontaneamente le chiavi, il Custode procede all’immissione in possesso, in caso contrario fa intervenire, su autorizzazione del Giudice, la Forza Pubblica.

 

E’ bene precisare che la concessione dell’Assistenza della Forza Pubblica è atto dovuto e privo di discrezionalità amministrativa da parte dell’Autorità richiesta. Tanto che la non concessione dell’assistenza che abbia provocato (come spesso succede soprattutto nei grandi centri abitati), un danno patrimoniale al cittadino privato, può originare un giudizio di risarcimento del danno in cui è la Pubblica Amministrazione che deve dimostrare di essersi trovata nell’impossibilità di prestarla. Anche qualora l’immobile sia occupato da un terzo senza titolo la liberazione è effettuata direttamente dal Custode, senza che sia necessario l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

 

Nel caso in cui il giorno stabilito il terzo non apre, il custode potrà chiedere al Giudice di essere autorizzato ad avvalersi della forza pubblica, e procedere comunque. Qualora nel luogo di esecuzione nessuno è presente per lo sfrattando e il Custode trova la porta d’ingresso chiusa, su autorizzazione del Giudice, può procedere all’apertura forzata in quanto la presenza dell’esecutato non costituisce condizione necessaria per l’immissione in possesso della parte istante. Può capitare che durante le operazioni di sfratto, l’esecutato esibisca certificato medico, chiedendo un rinvio dell’esecuzione per l’impossibilità di uscire causa “motivi di salute”.

 

sfratto autorizzazione del giudice

 

L’art. 560, comma quarto, c.p.c. prescrive che “per l’attuazione dell’ordine [di liberazione] il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68”. Il medico, nominato dal Giudice, in queste circostanze deve attestare, assumendosene la responsabilità, che il paziente è in grado “con i suoi mezzi” di abbandonare l’immobile. Qualora la diagnosi sia positiva per il paziente e non ci siano possibilità di ricovero presso una struttura pubblica, il Giudice solitamente rinvia l’esecuzione ad altra data. Situazione molto delicata consiste nella presenza di minori in sede di esecuzione, specialmente quando questi ultimi vengono “usati” come un mezzo per evitare o rinviare lo sfratto. In tali situazioni è doveroso per il Custode richiedere l’intervento dei Servizi Sociali competenti, o nei casi più gravi richiedere l’intervento del Giudice Tutelare, anche attraverso gli Agenti della Forza Pubblica. Potrebbe capitare che la liberazione dell’immobile sia particolarmente difficoltosa e che l’esecutato ci minacci di “distruggere tutto” se non gli paghiamo una certa somma di denaro.

 

In questo caso, oltre a farvi i migliori auguri, non posso che limitarmi a suggerirvi di segnalare il comportamento estorsivo al Custode ed eventualmente di denunciarlo alla Procura della Repubblica competente per territorio, chiedendo che venga predisposto un servizio per cogliere in flagrante il soggetto estorsore nel momento in cui riceve il denaro. Un aspetto di grande difficoltà di questo tipo di procedura riguarda i beni (o semplicemente oggetti ed effetti personali), di proprietà dell’occupante sfrattato, che questi non asporta immediatamente. Poniamo il caso in cui non sia presente il proprietario e ci venga consegnato l’appartamento in cui sono ancora presenti mobili, oggetti personali, una vecchia auto ed una imbarcazione privi di valore in giardino, oltre a sporcizia varia. Cosa ci permette di fare la legge?

 


Ecco di seguito cosa ci legittima e sbarazzarci della robaccia. Occorre anzitutto distinguere tra “ingiunzione al rilascio”, contenuta nel decreto di trasferimento in forza della previsione di cui all’art. 586, comma terzo, c.p.c., e ordine di liberazione previsto e disciplinato dall’art. 560, commi terzo e quarto c.p.c.. Entrambi sono diretti al debitore (o all’occupante senza titolo opponibile alla procedura) e legittimano l’acquirente ad ottenere la disponibilità del bene libero da persone e cose. Diverse sono tuttavia le modalità di esecuzione dell’uno e dell’altro. L’ingiunzione al rilascio contenuta nel decreto di trasferimento consente al proprietario, per mezzo di un legale ed a sue spese, di conseguire la disponibilità dell’immobile attraverso una ordinaria “esecuzione per rilascio” intrapresa (a mezzo di un avvocato ed a spese del proprietario medesimo) ai sensi degli artt. 605 e ssc.p.c.


 

L’ordine di liberazione adottato dal Giudice ai sensi dell’art. 560, comma terzo c.p.c., viene invece attuato, secondo le disposizioni del Giudice dell’esecuzione, dal custode, a spese della procedura, e dunque senza oneri per l’aggiudicatario. Tornando al nostro caso, se l’ordine di liberazione è stato emesso ed eseguito (cosa da accertare per il tramite del custode oppure accedendo in cancelleria agli atti del fascicolo), questo vuol dire che il debitore è stato diffidato ad asportarli, e tuttavia non vi ha provveduto, con la conseguenza che ai sensi del quarto comma dell’art. 560 c.p.c. essi si considerano abbandonati, e dunque possono essere smaltiti. Se invece l’odine di liberazione non fosse stato emesso, oppure emesso e non eseguito dal custode, abbiamo due alternative. O chiediamo al Giudice l’adozione dell’ordine di liberazione (oppure chiediamo al custode di provvedere alla sua esecuzione, ove già emesso), oppure poniamo in esecuzione (a nostre spese) l’ingiunzione per rilascio contenuta nel decreto di trasferimento. Potrebbe quindi capitarci che ci venga consegnato un immobile contenente arredi e beni vari di proprietà dell’esecutato, che avremo in custodia per un periodo di trenta giorni a decorrere dalla diffida.

 

Possiamo non accettare la custodia dei beni, ma in questo caso non avremo accesso all’immobile finché lo stesso non sarà stato sgomberato. Decorso il termine di trenta giorni, se l’esecutato non ha provveduto al ritiro dei mobili, suppellettili, ecc. potremo liberarcene, chiedendo il rimborso delle spese alla procedura, per mezzo del Custode. Prima di affidare lo sgombro, consiglio vivamente di contattare il custode per domandare se vuole affidare il lavoro ad una ditta convenzionata; se così non fosse, fategli avere una copia del preventivo prima di iniziare i lavori.

 

Curiosità:  laCass. Pen. 19 giugno 2007, n. 23754 si è occupata del caso in cui un soggetto aveva asportato dall’immobile pignorato gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso di tamponamento, una pergola pompeiana ed una vasca idromassaggio, ed ha ritenuto che questi beni, in forza della previsione di cui all’art. 2912 c.c., dovevano ritenersi ricompresi nel pignoramento, indentificando nelle pertinenze ed accessori

 

“tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato”, e considerando accessori “sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono”.

 

Sempre secondo la Corte di Cassazione (n. 4378 del 20 marzo 2012) non costituiscono invece pertinenze le suppellettili, gli arredi ed i mobili che riguardano esclusivamente la persona del titolare, a meno che non siano destinati in modo durevole all’ornamento dell’immobile.

 

Curiosità: poniamo che ci venga consegnato un immobile in cui sono ancora attive le utenze di luce, acqua e gas. Che cosa dobbiamo fare?

 

Anzitutto va precisato che è nell’interesse dell’esecutato disdettare le utenze, per evitare di pagare un servizio che viene fruito da qualcun altro. Se però l’esecutato non ha provveduto, possiamo chiedere noi stessi disdetta al gestore presentando il Decreto di Trasferimento.

 

Sanatoria e ristrutturazione dell’immobile: cosa fare e quanto costa
Il Testo Unico dell’edilizia sancisce la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi. L’art. 46, comma primo prevede infatti che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

 

ristrutturazione dell'immobile

 

Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa disposizione con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”.

 


Tuttavia, prosegue la norma, “L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.


 

La legge ci consente quindi di acquistare immobili che non potremmo poi rivendere sul mercato, se non vengono prima risolte le difformità. Dunque, se si vuole ripristinare la condizione dei luoghi, i lavori di ripristino devono iniziare nel termine di 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, sebbene nulla impedisca di farlo anche successivamente.  Nel caso avessimo problemi a rientrare nella disponibilità dell’immobile, possiamo comunque presentare domanda di sanatoria poiché i dati per la formulazione della domanda sono ricavabili dalla perizia di stima. L’immobile da noi acquistato potrebbe quindi avere delle difformità urbanistiche, catastali, e potrebbe essere da ristrutturare. E’ importante quantificare l’ammontare delle spese prima di fare offerta di acquisto; vediamo ora come stimare il costo per il tecnico incaricato della sanatoria, per le sanzioni e per la ristrutturazione.

 

Come regolarizzare lo stato di fatto?

 

      1. Se sono stati effettuati in passato degli eventi regolari, ma senza modificare la planimetria catastale, l’operazione da effettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio (catasto). Il costo di una pratica catastale dipende dalle dimensioni dell’immobile , in genere un appartamento fino a 100mq su un unico livello ha un costo di € 300,00 iva esclusa. Le spese vengono conteggiate a parte in base all’ubicazione dell’immobile. Il tecnico effettuerà il sopralluogo, verificherà le dimensioni dell’immobile e le eventuali pertinenze, per poi procedere con la compilazione e la digitalizzazione della planimetria attraverso la procedura DOCFA. In perizia è comunque stimato l’ammontare indicativo degli oneri per la regolarizzazione.

     

      2. Se sono invece stati realizzati degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune la soluzione è più complessa e dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc). In perizia è di norma specificato in cosa consistono le difformità, e viene stimato l’ammontare delle sanzioni e la parcella per il tecnico.

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