Perché acquistare all’asta

La ragione principale è il prezzo. Il sistema delle aste prevede la messa in vendita dell’immobile al prezzo di perizia, prezzo che verrà rialzato da rilanci in caso di più offerenti. In caso di gara deserta, il tribunale abbassa il valore della base d’asta del 25%, per poi passare a una nuova fase di rilanci.

 

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Poniamo il caso di un appartamento stimato 150.000 euro. Avremo una prima asta in cui la base di partenza è appunto di 150.000 euro. Nel caso in cui non ci fossero offerenti, sarà indetta una seconda asta con un prezzo base di 112.500 euro (150.000 euro ridotto del 25%). Nel caso in cui anche la seconda asta andasse deserta, ne potrebbero essere indette anche una terza ed una quarta, con prezzi rispettivamente di 84.375 euro e 63.281 euro.

 

Capisci bene che nel caso fossi l’unico offerente alla quarta asta ti potresti aggiudicare un immobile del valore di 150.000 euro risparmiandone 86.000. In asta è possibile trovare dimore da sogno a brezzi molto bassi. Restiamo però con i piedi per terra e prendiamo ad esempio una villetta con piscina in vendita al prezzo di un appartamento. L’immobile si trova in provincia di Padova e consiste di una casa unifamiliare ad un piano con garage ed un vasto terreno di pertinenza con piscina.

 

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La residenza, di ampie metrature, è costituita da ingresso, cucina, soggiorno con portico, tre camere, due bagni ed una centrale termica. Nelle vicinanze è dislocato un garage collegato alla casa attraverso un portico. Nell’ampio giardino (3.691 mq) è stata costruita una piscina.  L’edificio è stato costruito nel 1992 e da allora non ha subito modifiche, mentre la piscina nel 1995. La perizia, redatta nell’anno 2011, ha stimato il valore dell’immobile in euro 770.000 circa. Il prezzo base dell’asta che avrà luogo il 3/03/2015 è di euro 332.000, con uno sconto sul valore di mercato del 56,88%.

 

Nelle aste immobiliari non troverai solo immobili residenziali e turistici, ma anche capannoni, resort, centri sportivi, poli industriali, agriturismi, terreni ecc. Acquistare all’asta è più sicuro che acquistare dal costruttore o da un privato. In primo luogo perché il soggetto venditore è il tribunale, che a differenza di un costruttore non può fallire; non sussiste quindi il rischio di perdere gli acconti versati durante la costruzione dell’immobile.

 

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre disponibile; inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l’aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

 

Negli ultimi anni è stato avviato, anche se in maniera non omogenea, un processo di semplificazione e “familiarizzazione” delle aste tenute presso i tribunali, sia attraverso una più completa divulgazione delle informazioni attraverso internet, sia nominando i custodi per consentire le visite agli immobili, nonchè consentendo procedure di accesso ai mutui bancari e delegando le aste presso notai e, dal 2006, presso avvocati e commercialisti (art. 534 bis cpc). Un aspetto curioso da approfondire è la provenienza dei beni. Il caso più frequente si riferisce alle famiglie che, per le più diverse ragioni, non sono più in grado di pagare le rate del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione.

 

Capita altresì di frequente che in seguito al fallimento di un’impresa di costruzioni si aprano procedure fallimentari che mettono sul mercato un elevato numero di immobili.

 

La banca può procedere con un pignoramento esecutivo nei confronti di un cliente che non ha pagato le rate di un prestito, come pure può fare lo Stato per le tasse non pagate. Anche un assegno o una cambiale non pagata possono portare all’avvio di una procedura esecutiva che porti ad una ipoteca giudiziale sugli immobili di proprietà del cattivo pagatore, con la conseguente vendita all’asta. Uno dei casi più tristi a cui mi è toccato assistere diverse volte è la garanzia di firma prestata da un soggetto a favore di un terzo.

 

Poniamo il caso di un giovane che non riesca a trovare lavoro e decida di mettere in piedi un’attività in proprio. Difficilmente disporrà della somma necessaria per le spese iniziali, quindi si rivolgerà ad una banca per ottenere un finanziamento. Non disponendo di garanzie valide da fornire alla banca, chiederà ai genitori di garantire per lui, con la firma di una fideiussione. Mi è capitato più volte di vedere genitori perdere la casa per via di quella firma a favore di un figlio sfortunato, la cui attività non ha avuto successo. Ma anche la mancata revisione dell’auto, la guida sotto l’effetto di sostanze proibite o un trasporto non conforme possono portare alla vendita di un immobile all’asta.

 

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I limiti alla copertura di una polizza di responsabilità civile sono quei casi in cui la compagnia, dopo aver risarcito il danno, può rivalersi contro l’assicurato. In pratica, i danni contro i terzi vengono sempre rimborsati dalle polizze RCA, ma ci sono delle circostanze di grave colpa nelle quali la compagnia ha poi diritto di chiedere un rimborso a chi ha causato il danno. I casi variano da compagnia a compagnia. La compagnia è così legittimata a pretendere dall’assicurato il rimborso dell’importo corrisposto. Se l’assicurato non ha fondi o non vuole collaborare può persino arrivare a perdere la casa. Per non correre un rischio di questo tipo è sufficiente sottoscrivere polizze con rinuncia alla rivalsa, pagando ovviamente un sovrapprezzo nel premio.

 

Fai inoltre attenzione ai massimali della tua polizza RC auto. Poniamo che causi un incidente che costi la vita a molte persone, per un danno di quattro milioni di euro. Se il massimale responsabilità civile della tua polizza, poniamo, è di un milione, la compagnia risarcirà per intero il danno di quattro milioni, ma si rivarrà su di te per i tre milioni mancanti.

 

Può infine capitare che la procedura esecutiva sia avviata da un condominio nei confronti di un condomino, per recuperare le spese condominiali insolute. Nel caso volessimo occuparci di un’attività di trading immobiliare ho calcolato che operando come persone fisiche, piuttosto che attraverso la costituzione di una apposita Società (Srl o SpA), abbiamo un risparmio in termini di tasse ed imposte. Il vantaggio indubbio di una Società di capitali, anche unipersonale, sta nel fatto che essendo dotata di personalità giuridica separata ci permette di rispondere delle obbligazioni sociali solamente nei limiti delle quote versate  anzichè illimitatamente.

 

L’articolo è tratto dall’interessantissimo libro “Guida pratica alle aste giudiziarie” acquistabile su Amazon a un prezzo bassissimo di cui consigliamo la lettura integrale

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