Principali cause di non regolarità nell’acquisto di un immobile

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

 

Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. L’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi può comunque essere venduto ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.

 

acquisto immobili

 

Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria. Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.

 

Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

 

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.

 

Differenza tra regolarità urbanistica e catastale

 

Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

 

Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.

 

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Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune. Prima di procedere con l’acquisto occorre quindi valutare lo stato urbanistico e catastale, nel dettaglio:

 


1. Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune, nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi (TU DPR 380/01). Ad esempio la tipica “ristrutturazione” di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CILA, prima del 2010 c’era bisogno della DIA e antecedentemente di altri strumenti. Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un’unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.

 

2. Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali.


 

E’ fondamentale sapere che il disegno catastale “non è probatorio”, cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un’autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale. Particolare attenzione dovrete porre all’agibilità, poiché molto spesso in perizia non viene indicato che l’immobile è privo del certificato di abitabilità-agibilità.

 

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