Strumenti per sanare un appartamento irregolare

Prima di sapere se è possibile sanare delle irregolarità bisogna leggere le normative edilizie del comune ove è situato l’immobile. Gli strumenti più utilizzati per la regolarizzazione sono la Dia in Sanatoria e la CILA in sanatoria.

 

differenza condono sanatoria

 

 

Differenza tra condono e sanatoria

 

Esiste una differenza sostanziale tra condono e sanatoria: Il primo è una legge speciale, che permette di eliminare alcuni abusi edilizi, la sanatoria invece è una legge vigente individuata dal Testo Unico dell’Edilizia (art. 36 e 37). In Italia si sono avuti condoni edilizi nel 1985, 1994 e 2003.

 


Per richiedere una sanatoria è fondamentale che gli interventi realizzati siano conformi alle normative edilizie ed edili (comunali e nazionali). La conformità deve essere “doppia” cioè valida nel momento in cui sono stati realizzati i lavori e nel momento in cui vengono denunciati. Un condono risolve gli interventi abusivi e non conformi, mentre la sanatoria permette di risolvere interventi conformi che però non sono stati autorizzati. La procedura da utilizzare per sanare una irregolarità con la sanatoria è definita “accertamento di conformità”.


 

La dia in sanatoria permette di sanare opere edilizie irregolari o abusive che sarebbero dovute essere realizzate con una denuncia di inizio attivià (DIA). Tale pratica viene svolta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra). La Dia in sanatoria viene presentata allo sportello unico dell’edilizia ossia l’ufficio tecnico del comune che ha un tempo limitato per dare una risposta (solitamente 60 giorni). Dopo questo intervallo di tempo la DIA si considera accettata grazie alla formula del “silenzio-assenso”. Dopo la sanatoria sarà necessario predisporre la variazione catastale con la procedura DOCFA per aggiornare la planimetria catastale.

 

Le sanzioni

 

Le sanzioni dipendono dal comune e dalla Regione in cui si trova l’immobile da sanare. La normativa nazionale prevede un intervallo molto ampio: da 1000 a 10.000 euro. In caso di piccoli interventi come per la sanatoria di appartamenti, la sanzione applicata è la minima, circa 1.000 – 1.500 euro. Come detto, la misura di tali sanzioni è di norma stimata in perizia.

 

sanatoria di appartamenti

 

SCIA in sanatoria o CILA in sanatoria

 

Dopo gli ultimi aggiornamenti normativi la SCIA (Segnalazione certificata inizio attività) sostituisce la DIA. Alcuni comuni hanno modificato la modulistica, altri invece continuano ad utilizzare la vecchia procedura. In sostanza considerato che si tratta di una sanatoria e non di interventi da realizzare, esistono differenze minime tra DIA e SCIA. Di altro tipo è la differenza tra DIA e CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata). Si può utilizzare la CILA, pratica più semplice ed economica, solo se i lavori irregolari sono stati realizzati dopo l’entrata in vigore della Legge 73/2010 cioè il 26 Maggio 2010. Lavori realizzati prima di questa data dovranno essere sanati con la DIA in sanatoria (o SCIA).

 

In seguito alla Dia in Sanatoria bisogna presentare una variazione catastale incaricando un tecnico abilitato di presentare la procedura DOCFA.

 

La ristrutturazione dell’immobile

 

Passiamo ora a stimare i costi necessari per l’eventuale ristrutturazione del nostro immobile. I lavori potrebbero riguardare gli impianti esistenti, per renderli conformi alla normativa vigente, le finiture, quando risultano logore o anche solo per rendere l’immobile più moderno e, soprattutto nel caso acquistassimo per nostro uso, tutto ciò che riguarda l’aspetto estetico della casa. La stima deve essere fatta nel modo più preciso possibile perché, se siamo trader, costi superiori al previsto potrebbero rodere il nostro margine di guadagno o addirittura portarci in perdita, mentre se dobbiamo acquistare un immobile per nostro uso personale, costi superiori al previsto potrebbero rendere più conveniente un immobile in vendita sul mercato. Nella realtà è purtroppo impossibile stimare con precisione l’ammontare della spesa.

 

Se il tempo lo permette, il mio consiglio è di farsi assistere da un tecnico di fiducia.

 

Riporto di seguito delle stime di lavorincasa.it per la ristrutturazione di 90 metri quadri, per il quale si ipotizza una ristrutturazione completa, il solo rifacimento degli impianti principali o la ristrutturazione dei due bagni, uno di servizio ed uno padronale.

 

Ristrutturare casa in Nord Italia

 

Per la regione Veneto, è stato considerato a titolo di esempio, un intervento eseguito con un livello qualitativo di pregio, nella provincia di Venezia, in un comune oltre i 15.000 abitanti, in un quartiere commercialmente di pregio e in un immobile situato al primo piano. Il costo di una ristrutturazione completa è di circa 1.360 euro/mq.

 

Il costo per il solo rifacimento degli impianti principali è di circa 248 euro/mq.
Il costo per il solo rifacimento dei bagni, comprensivo della fornitura di materiali, è di circa 140 euro/mq.

 

Ristrutturare casa in Centro Italia

 

Per la regione Marche, è stato considerato, a titolo di esempio, un intervento eseguito con un livello qualitativo di pregio nella provincia di Ancona, in un comune oltre i 15.000 abitanti, in un quartiere commercialmente di pregio e in un immobile situato al primo piano. Il costo di una ristrutturazione completa è di circa 1.420 euro/mq.

 

ristrutturazione centro italia

 

Il costo per il solo rifacimento degli impianti principali è di circa 259 euro/mq.
Il costo per il solo rifacimento dei bagni, comprensivo della fornitura di materiali, è di circa 146 euro/mq.

 

Ristrutturare casa nel Sud Italia

 

Per la regione Puglia, è stato considerato, a titolo di esempio, un intervento eseguito con un livello qualitativo di pregio nella provincia di Bari, in un comune oltre i 15.000 abitanti, in un quartiere commercialmente di pregio e in un immobile situato al primo piano. Il costo di una ristrutturazione completa è di circa 1.290 euro/mq.

 


Il costo per il solo rifacimento degli impianti principali è di circa 235 euro/mq.
Il costo per il solo rifacimento dei bagni, comprensivo della fornitura di materiali, è di circa 133 euro/mq.


 

Sempre nel sito lavorincasa.it ho trovato un software gratuito che permette in poco tempo, anche ai non professionisti, di stimare i costi dei lavori di ristrutturazione.

 

Personalmente, ho sempre acquistato immobili in regola a livello sia catastale sia urbanistico; il tempo è denaro e le pratiche tecniche per la regolarizzazione ne avrebbero fatto perdere parecchio. Prima di mettere in vendita un immobile, è però necessario renderlo piacevole esteticamente. Una piccola infiltrazione, una verniciatura scadente o anche la sola sporcizia scoraggiano il potenziale acquirente.

 

Prima di mettere sul mercato gli immobili da me acquistati mi sono spesso trovato a svolgere, in prima persona o tramite specialisti, dei piccoli lavoretti: pulizia dei pavimenti, serramenti e sanitari, verniciatura e stuccatura dei locali, sostituzione delle corde delle tapparelle, con relativi avvolgitori, riparazione degli interruttori elettrici e sostituzione delle placchette.

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